随着济南旧城改造，越来越多商场扩建升级，升级之前，经营者也很纠结：不改造，设施条件太差;改造，担心人气流失，失去往日商气。在济南老东门商圈，原老东门小商品市场东侧的东门服装城，曾借着小商品市场的人气，做得不错，现在，小商品市场升级了，服装城却面貌依旧，不过它的经营却并不如故。
　　没人气!
　　破旧大棚之下，2/3以上商铺闲置
　　近日，记者来到东关大街南侧的东门服装城，旁边原老东门小商品市场已经改造，旧址成为停车场，新的老东门万货汇已修葺一新;而东门服装城还是大棚式的老市场。
　　“这种大棚市场，兴起于上世纪90年代。”这里的商户老张说，当时泺口、西市场、老东门小商品市场都是这样的。
　　一般老市场，由于多年积攒人气，商户很多，但在这个服装城里，二楼商铺全部闲置，一楼商铺最里面的也已闲置。据物业保守估计，2/ 3以上的商铺是闲置的。
　　想招商?
　　“租金减半、押金可商量”难奏效
　　商铺闲置，管理方打出了招租的招牌，而且扩展了经营业态：不再仅仅以服装为主，日用百货、五金工具、小商品、小家电、劳保用品、床上用品、办公文具等都可以入驻。“人气旺的时候，咱还可以选一选。现在那么多商铺都闲着，能租出去就不错了。”负责人刘先生说。
　　除了扩大招租业态，租金价格也是大幅下降。“我们每天每平方米4块钱，如果租的面积大，还可以再商量。”刘先生说，周边商铺租金在每天每平方米8元以上，还有公摊。
　　至于押金，东门服装城每平方米500元，而且还可以再商量，除此之外，再无物业管理费。“价格的确很诱人。”在老东门万货汇一楼经营的宋先生说，他的店铺使用面积只有10多平方米，一年租金是3.1万元，相当于一天8元多，而且每年还有2000多元的物业费。
　　“招租这么长时间了，也没见有多少新商户进来。”这里的商户张先生说，大棚式商场夏天没空调、冬天没暖气，在讲究购物环境的现代社会，越来越落伍了。
　　扒一扒：
　　周边市场曾3次改造，它都没抓住机会
　　在宋先生看来，历史曾经多次给东门服装城机会，但它都没有抓住。
　　2013年，老东门小商品市场升级改造，所有商户都搬出去另外寻找经营场所。此时，不远处的燕福小商品市场抓住机会，火了一把;而就在旁边的东门服装城，却在固守服装业态。
　　2014年，升级改造后的老东门万货汇试营业，一楼是饰品、美甲、化妆品等，二楼是服饰，三楼则是鞋类;地下一层原本打算经营小商品、小五金、小百货、塑料制品等，但由于相关手续没有办完，就没有开业。此时，西侧的人民商场老东门店抓住机会，成立了DM东门小商品市场，300余商户聚集，东门服装城同样没抓住机会。
　　现在，受网购冲击、竞争激烈等因素影响，DM东门小商品市场不干了，燕福小商品市场也准备转型做花鸟虫鱼，众小商品商户纷纷出来找商铺。“当时我也是从DM东门小商品市场出来的，我们几十个商户跟东门服装城谈，希望能整体入驻，结果没有谈拢。”宋先生说。现在，DM东门小商品市场的商户要么入驻老东门万货汇，要么找了个沿街商铺继续经营，真正入驻东门服装城的很少。
　　分析
　　10年前日均客流能破3万，如今破万都难
　　老东门商圈式微改与不改都挺难
　　“原来都说老市场不要轻易动，一动就有可能动商气。”济南商界人士李先生说，但也不能墨守成规，像东门服装城，这么多年了，还是大棚市场，已经不再适应现代消费方式，改造势在必行，“但改造也有风险，本来人气就不行，一改造可能更没人气了”。
　　在李先生看来，老市场一旦改造，势必需要扩大经营面积。现在，随着城市扩张，消费力在外流，如果经营面积再扩大，肯定养不活，这一点从老东门商圈式微就能看出来。10多年以前，老东门人声鼎沸，日均客流量上万人次，周末甚至能突破3万人次;现在，新商圈越来越多，如东部高新会展商圈、西部纬十二路商圈、南部领秀城商圈、北部泺口商圈等，都会分流传统中心商圈的客流。目前老东门商圈，周末客流能破万就不错了。
　　其实，在老东门商圈，经营陷入困境的不止东门服装城。DM东门小商品市场已关门，燕福小商品市场准备转型，此前在东门服装城对面的李宁、波司登、特步专卖店，目前都已撤走。盘点济南其他老商圈经营得咋样?
　　西市场商圈还在扩 英雄山商圈人气挺旺
　　与老东门商圈商场经营式微不同，同为老商圈的西市场商圈，则还在扩张。近日，记者在经一纬九附近看到，这里聚集了西市场、路港等小商品市场，还有华联商业街、华联商厦、嘉华购物广场等商场。
　　与此同时，西市场与路港之间的地块，正在由路港进行开发，扩大经营面积的同时，也要增加停车位;华联也已经建成立体停车楼……“近几年，这里旧城改造，建起了近70万平方米的保利中心，附近还有卢浮宫馆、御景城等楼盘。”济南商界人士李先生说，有人就不愁没有商气。
　　另外，西市场商圈与纬十二路商圈连成一片。反观老东门商圈，多少年了，这附近就只有长盛小区、青后小区等老小区，未来消费增长潜力有限，商圈势必萎缩。
　　再来看一看同时期的新世界商城，它地处英雄山商圈，附近不仅有公园，还有文化市场、鲁商广场、全民健身中心、悦动城、小吃城等，业态比较全面，吸引人气的能力相对较强。“不过附近新楼盘太少，消费潜力有限。”李先生说，济南南部倒是兴建了很多新小区，比如领秀城等，但是那里都有配套商业，分流了英雄山商圈的人流。
　　济南北部的中恒商城以批发为主，靠近长途汽车站，客流不是问题。“未来，这里的一些老国企，比如棉纺厂、造纸厂等，都会进行改造，建设居民区。”李先生说，未来人气应该不成问题。