新浪财经

04-27 20:50

来源：叶檀财经

文/时晨晨

信息就是武器，我国经济领域只有一个最高机密：国内到底有多少房子？

我国房地产是世界三大超级泡沫之一，蕴含的能量堪比经济领域的原子弹。一旦引爆，后果不堪设想。

另外两个是超级泡沫是美股和日债，现在美股已崩，日债沦为“薛定谔的猫”，随时会炸锅。

只剩中房，牢牢捂着。跟美股和日债不同，中房的韧性，很大程度上依赖信息不对称。

楼市最高机密曝光 房子严重过剩 ！

4月24日，《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》公布，楼市最权威、最重要的数据公开。

这不是一份普通的房地产数据调查。

跟市场上商业机构调查不同，它的操刀者是，中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组，身份根红苗正，可信赖度非常高。

这份报告从2019年10月下旬开始，在全国30个省（自治区、直辖市）对3万余户城镇居民家庭进行调查，数据最新、最完整、最详实的调查之一。

这份最新、最完整、最权威的调查，透露了哪些秘密呢？

现在中国根本不缺房子，住房甚至过剩！

我们一直抱怨，没有房子住，只能住老破小，住群租房，生活质量很差。

这份权威调查颠覆了我们固有的认知：我们当下根本不缺房子。

不用再委婉说住房“紧平衡”、“总体平衡”等等模棱两可的措辞，现在的房子就是够多了，甚至可以说房子过剩。

调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

住房自有率高达96%，这个数字很劲爆！

对比一下，美国住户总体的住房拥有率为63.7%，英国62%，中国香港49%，德国45%，分别比我们低32.3个百分点、34个百分点、47个百分点、51个百分点。

就连全世界房地产管控最好的新加坡，号称人人有其屋，人人有住所，住房自有率也不过91%，比我们还低5个百分点。

檀香们，这些可都是整体数字，要知道每变动一个百分点，背后都是巨大的资源调动和分配，任何组织抓住机遇，攫取的都是天量财富。

美国从1965年开始，住房自有率就64%了，房地产泡沫严重的时候，也不过69%，泡沫破裂后又回到了64%。

英国也一样，1984年住房自有率就达到60%，这些年起起伏伏，一直维持在60%左右。

“住房自有率魔咒”就是个魔咒，这也侧面说明，任何事情都有极限，房子也一样，不可能无限度建设。

大家还有一个印象，买房的都是有钱人，穷人都没房子。

很遗憾，这个印象也是错的！

根据调查，我国收入最低20%家庭的住房拥有率高达89.1%，相比之下，美国收入最低20%家庭的住房拥有率仅为32.9%。

被房价暴涨吓怕了，最穷的那波人也没坚持住，耗尽毕生积蓄，也都赶在最后把房子买了。

如果到现在还没有一套房子，只能说明一个问题，你的社会阶层就处于最低的2%。

再看另一个数据，我国当下户均拥有住房1.5套，这个数据也非常凶猛。

以前，我们没有这个数据，住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌，在演讲的时候，不小心透露了一个数字，每户1.1套。

然后，各媒体和各研究机构都炸锅了，现在房子都那么多了么？

恒大研究院也根据存量住宅、套均面积，以及人均住房面积等数据，计算出一个数字，每户1.1套。

正常情况下，每户一套房子，够住了。考虑到，富人们都有休闲度假需求，人口流动导致人宅分离，所以在成熟的市场，套户比一般也就1.1左右。

比如，美国1.15、日本1.16、德国1.02、英国1.03。

我们套户比：1.5！完全超出所有人预期！

这个数字，差不多全世界主要经济体最高了。

更重要的是什么？我们的城市化率才60%，美国、德国、英国、日本都80%，甚至90%以上了。

也就是说，当下我国存量住房完全能支持城市化率再提升20%！

未来10年，甚至20年，即便不再多建一套新房，当下的房子都够用，住房一点儿都不短缺。

贫富差距大 高学历年前接盘侠最惨！

这份报告真的价值连城，够真实，一点儿都不遮着掩着，尺度相当大。

报告公布了一个数据，城镇居民家庭总资产平均为317.9万元，但是中位数为163.0万元。

学过一点统计学知识就知道，平均数大幅高于中位数，这说明资产分配严重不均。

不仅如此，这份报告还直接公布了一个数据，“居民家庭资产集中度”，就是楼市的贫富差距。

数据显示，总收入最高20%家庭拥有的总资产占全部样本家庭总资产的63%。

其中，47.5%的资产集中在10%的家庭，他们户均资产1204.8万元，是收入最低20%家庭户均总资产的13.7倍。

大家都有房子，但是有钱人的房子都在东部地区，比如北京、上海、深圳等大城市，他们的房子值钱。

穷人的房子都在偏远地区，房子都卖不出去，不值钱。

更大的问题是什么？负债。

楼市有个天问，富人买豪宅都是全款，几千万的房子刷刷卡就买了。穷人买房都靠负债，一百万的房子，还得贷款70万。

所以，楼市到底有没有泡沫？到底豪宅有泡沫，还是刚需房有泡沫？

这就是现实，有人拥有很多房子，但是没有负债，有些人只有一套房子，但是债务压力很大。

数据显示，56.5%的家庭有负债，其中76.8%的家庭有住房贷款。

也就是说，96%的人拥有房产，但是只有43.3%的家庭有房贷，剩余的57%的家庭，一毛钱的房贷都没有！

最幸福的是，没有房贷的家庭，他们住的要么是以前单位的房改房，要么就是在房价起飞前，提前入手了。

最悲催的是哪波人呢？刚需族。

这部分年轻人，大多数是2016年后入市，高学历，极其依赖杠杆，因此债务风险也最高。

调查显示，刚需族的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为24.2%、151.3%和33.0%，分别高于平均水平7.7、49.8、4个百分点，均为所有群体中的最高值。

这个调查跟第三方数据相吻合。

根据链家和贝壳超过100万个成交客户信息，25-29岁客群的占比在持续提升，在2020年接近25%。

购房比例飙升，但是从付款方式来看，这部分群体的购买力最弱，全款比例最低，不到8%。

这部分年轻人全部靠贷款买房，有的年轻人的首付，甚至都是靠贷款凑齐的。

相比一下，18-25岁和30-39岁这群人的全款比例也是14%，40-49岁的32%，50岁的60%。

最厉害的是，18岁以下客户，全款比例高达85%。

18-39岁这群人，本应该是社会的中坚力量，创造力最旺盛，消费能力最强，但是很遗憾，他们最脆弱。

不敢创业，不敢承担风险，不敢消费，因为他们要还房贷！

准备就绪 随时精准围猎！

在金融市场，赚钱有两个层次，一个是赚市场的钱，一个是赚规则的钱。

赚规则的钱，就是权力的博弈。谁制定规则，谁会找规则的漏洞，谁就能赚钱。

赚市场的钱，本质上就是，赚信息不对称的钱。

在我国，信息最不对称的领域就是，房地产行业。

各个机构的数据五花八门，相互之间矛盾和冲突，没有一家有绝对的可信度。

央行这份报告，曝光了楼市很多秘密。最后中国金融杂志没顶住压力，在后台把这份报告删除了。

但是有一点是需要注意，这份报告并没有消失，全网铺天盖地，随便一搜就能搜到。

根据以往经验，如果有“人”不想让这些信息曝光，那么一定会全网封杀，不留一丝痕迹。

这就释放出了一个强烈信号：房地产数据不怕公开！

以后，我国的房地产信息会越来越公开，越来越透明。

4月26日，住建部又出台一份重磅文件，发布《关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知》。

房地产信息全国联网，非常艰难，2007年就提出来“对不动产实行统一登记制度”，但是就是推不下去。

难点不是技术，而是有些部门和地方利益冲突，故意为难。

举个例子，刚开始的时候，我们执行不动产登记的部门至少有6个。在江苏省，就有两种截然不同的模式，分别是“无锡模式”和“南京模式”。

最后根据“房地合一，房随地走”的思路，不动产全国联网才得以往前推进。

2018年6月中旬，自然资源部称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

根据介绍，全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，3.8万个窗口、8万多一线登记工作人员每天处理30多万企业和群众提供不动产登记信息。

这一次，住建部颁布的文件，意味着什么呢？房地产制定出监测“一张网”。

原始数据很重要，这是做研究和决策的前提。但是只有原始数据还不行，还得学会处理数据，把数据分门别类的归好类。

这份文件明确了房地产交易的101种业务类型、24种交易者类别、32种房屋用途类型，房地产所有信息，将彻底疏通。

从此，房地产信息不再混乱不堪，数据连贯、准确且口径一致，各地交易数据都具有了可比性，无论是纵向对比，还是横向对比，都变得很科学。

檀香们，市面上所有房屋交易，都包括了进去，包括楼盘基础数据、房屋买卖租赁和抵押等交易数据等等。

以前，可能由于对信息的处理不够，只能定点或定向的查看某些不动产信息。

现在，数据全部系统化和标准化，未来再借助大数据处理技术，全国每一个城市，甚至每一个小区的变化，都会被自动识别出来。

每一个城市，拥有10套住房的家庭，3套住房的家庭，1套住房的家庭有多少户，比例有多少，这些房子都在地图上哪个“小点”，一清二楚。

只有把全国的情况摸清楚了，把各个城市的情况摸清楚了，才会想下一步改具体怎么做。

毫无疑问，不动产信息全国联网，数据清晰准确，是征收空置税、房地税的前提。

别再扯什么阻力大了，那群有实力阻挡的人，差不多跑光了。毫不客气的说，剩下的人自己几斤几两都知道，没有任何讨价还价的筹码。

再说了，这两年我们见证多少历史了，每件事都是史无前例，早就不能简单用过去来推测未来了。

疫情影响这么大，各种拯救经济的措施都很艰难，地方政府财政吃紧。房住不炒的大刀还悬在头顶，想再回到土地财政绝无可能，为何不可能推出房产税或空置税？

技术已经完善，**已经支了起来，时机也差不多成熟了。

精准猎杀房爷房叔，只等一声令下！

全球大放水 到底该怎么办？

纵观历史，每一次大宽松，都会吹起一个大泡沫，为下一场危机埋下地雷。

1998年大宽松，催生美国科技股泡沫；2001年大宽松，催生美国房地产泡沫；2008年大宽松，催生美股超级大泡沫。

这一次，为了抗击疫情，全球又一次史无前例的大宽松，有大泡沫出现。

我们也一样，每一次宽松，也都会吹起一个大泡沫，有产一族亟需保值的资产。

买什么？几千万的资金，去买金融产品，去买原油宝？别傻了，还是房子保值。不是刚需房，而是核心城市、核心地段的豪宅。

户均都1.5套房子了，在全球主要国家差不多排第一了，为何还感觉缺房子？那是因为你在核心一二线城市。

缺的是在上海、北京有一套房，缺的是在深圳、广州有一套房，不缺的是三四线老家的房子。

都市圈战略推进，人口流向继续优化，核心一二线大城市，房子还会短缺。

在二三线，有四五套房子的人，赶紧卖掉，到大城市换一套大房子，最好是豪宅。

在一二线，有多套房子的人，赶紧卖掉，置换成核心地段的大平层豪宅或别墅。

钱很多，但是不知道干啥，那就买豪宅。豪宅跟普通老百姓没关系，两个是割裂的市场，房住不炒的政策不会管豪宅市场。

有点儿钱，但是钱又不多，不够买豪宅，那就找政策支持的行业和企业，千万别再买90平以下的刚需房了。

四五六七八线多套房的人，怎么办？没办法，你房子都卖不出去，啥办法都没有。

还有，三四线城市，别再干些蠢事儿了，楼市放松政策一日游，丢人现眼。

为何深圳楼市火爆，上海貌似也在启动，但是国家为啥不管呢？

搞清楚，人家那是豪宅市场启动，不违背房住不炒理念。再说了，这些地区人口持续流入，住房不是过剩，而是短缺。房住不炒，也得有房住不是？

你这个三四线城市，人口流动啥情况，自己清楚。从一开始就想着卖地补贴财政，肯定行不通，“房住不炒”重申多少次了，都不看新闻么？

没有老路可以走，无论是地方、开发商还是普通投资者，卖地卖房轻松赚钱的日子到头了。

房子如葱的时代，终于到来了。

未来房地产交易的主流需求将是，置换。小的换大的，差的换好的，三四线城市换到一二线城市。

靠量取胜的时代过去了，手上还囤着大量房子的房爷房叔，就是一块儿肥肉，也是被猎杀的对象。

时间不多了，跑吧！