重磅信号！楼市，正和GDP“脱钩”？

对于不少楼市的死多头而言，支持其长期看好楼市的最大动力或许并不是他们口口声声喊出的楼市稀缺属性，而是他们认为，中国经济在某种程度上需要楼市！不可否认，历史上，当中国经济遇到阶段性困难的时候，楼市总会起到关键性作用。这一由经验带来的先入为主观念，其实应该及时转变，因为，越来越多的证据表明，GDP和楼市之间正在“脱钩”！就拿刚刚公布的2017年中国经济半年报来说，为数众多的机构和媒体都预计，二季度由于楼市严控，信贷趋紧，GDP应该不会有和一季度类似的表现，他们给出的预期是6.8%。

今天，大家想必也看到了，GDP的增长率为6.9%，超出市场的预期。让GDP有超出预期表现的是什么因素呢？根据统计局的分析，主要是消费提振！据国家统计局：上半年最终消费对经济的贡献率为63.4%，资本形成对经济的贡献率为32.7%，进出口的贡献率为3.9%。在消费方面，值得一提的是网购。根据国家统计局的数据：上半年的商品销售额增量为1.79万亿，其中网购的实体物品增量为0.68万亿（不算虚拟的网购商品），网购商品的增长规模占到了全部商品销售增量的近4成！消费成为中国经济发展的最大的动力以及网络经济占据更大的零售份额，无疑是中国经济发展进入新常态的表现，是中国经济结构调整的具体体现！

 GDP与房地产，正在脱钩？

然而实际上，中国经济和房地产之间渐行渐远，远不止消费层面这么简单，一个更为深刻和宏大的逻辑链条是：中国经济正在逐渐摆脱对于宽松信贷环境的依赖，而宽松信贷最大的受益者房地产在这个过程中，可能成为最为悲催的一个角色！2008年，德银的经济学家曾经提出过一个概念，叫信贷脉冲（credit impulse），说的是广义信贷增量占GDP比重的变化，由于使用信贷增量和GDP（一段时间的流量）作对比，因此这让人不禁想起物理中加速度（速度的变化与时间的比值，速度的变化为增量）的概念。

信贷脉冲有什么用呢？

在经济学中，真正影响事物、价格变化的其实是边际的变化，因此信贷脉冲作为一种反应边际变化的指标能够更好地替代直接用信贷总量比流量这一传统手段。如果从实践的角度观察，信贷脉冲最终又会作用在两个方面，一个是经济的增长，一个是资产价格的增长，比如房价。从历史上看，但凡信贷脉冲下跌，尤其跌破0，那么经济方面的表现往往会出现大麻烦，98年、08年两次金融危机，信贷脉冲就出现过较为极端的情况。同期各国楼市也大幅度下跌！今年6月份，曾经有过一波比较强烈的讨论，就是说现在的信贷脉冲又一次出现类似于98和2008年的情况，快速下跌，所以不少机构都纷纷预测，可能下一轮经济危机又不远了。

而全球经济最先复苏的美国经济疲软，通胀不济，又着实给了分析机构们口实验证自己的观点。（现在不少国外分析师都在揣测，2019年可能会是美国经济再次选入衰落的时间）加拿大、包括欧盟未来如果货币政策转向，能不能坚守目前的经济发展趋势也令人担忧。

按照经济复苏的顺序来说，美国和中国是差不多的，美国整体而言比中国要早一点。我们从货币政策的转向就能看出这一点。2017年，为了避免美国加息因素的干扰，中国适时的采取了跟随的战术；而此后在美国2017年6月份加息之前，中国楼市严控，监管趋严的影响，则让中国在利率层面转而走在了美国面前。美国加息、中国监管趋严等等政策带来的货币环境变化其实就是所谓的信贷脉冲下降。同样的信贷脉冲指标下降（中国下降的比美国还快，M2增速连续跌破10%），给美国带来的就是经济表现越来越不及预期，而中国则反其道而行之，在近期一直超出预期！然而，2016年情况却发生了变化！

尽管2016年信贷脉冲增速见顶，并一直处于回落阶段，2017年甚至出现负增长，但是中国的GDP却一直处于从底部抬升的过程中，2016年底、2017年初、2017年二季度，几乎都超出市场预期的好。我们知道，经济发展是有惯性的，在一段时间内不会出现太大的偏差，因此，以目前的发展形势看，中国经济有足够的弹性逐渐摆脱对于宽松货币环境的依赖。楼市没有例外！在经济表现超出预期的同时，楼市却无法如经济那般乐观。根据今天最新的数据，尽管6月份的数据有些反弹，但商品房销售面积和销售额增速一直在底部徘徊，未来很有可能持续下滑：如果上述楼市局面持续下去会如何呢？2017年楼市目前的情况大家都清楚，北京、深圳等一线城市，合肥等二线热点城市的楼价已经开始松动，出现了下跌。这就说明楼市并没有像经济一样摆脱，信贷脉冲下跌带来的困扰。

随着中国经济转型调整，对于经济质量更加重视，房地产行业对于经济的贡献已然越来越弱，越来越多的迹象也确实表明，房地产和经济之间的紧密联系正在逐步衰减！当然，从理性的角度出发，房地产作为一种同时具备居住和投资属性的商品，在中国又拥有这么大的存量规模，想要其和经济完全脱离关系也是不现实的。只不过，房价变化的根本逻辑应该是和人们的收入增速相匹配。