著名经济学家魏杰教授演讲表示，等不到2018年5月份，绝大多数中小开发商就要倒闭了。安家融媒认为，这话虽有些夸张，特别是给出了具体的时间节点，不过也是说出了当前房地产行业的现状。我们每天看到的都是大房企的光辉业绩和华丽报表，但实际上，大量房企为了熬过楼市寒冬，已经提前将成本较低的土地储备卖得差不多了，注定接下来将是地王危机集中爆发的年份。

当下已经有一些房企面临着资金链断裂风险，开始在行业内逐步退场了。今天说的是一个曾经比较辉煌的企业，如今却遭遇滑铁卢。

从加速“旅游＋地产”双主业运营的转型步伐起，近年来中弘股份融资动作频繁，大举并购扩张。但事实上，旅游地产开发周期长、资金成本高的问题一直考验其资金链。

中弘股份公开的财务数据显示，截至2016年底，中弘股份的净资产为102.1亿元，借款余额为179.68亿元。但截至2017年上半年，其借款余额已上升至201.07亿元，累计新增借款占上年末净资产比例超过20%。与此同时，其经营性现金流连续三年为负，净利润率也远低于行业平均水平。

日前，一位知情人士透露，中弘股份子公司在海南三亚的项目涉嫌违法售卖，多迹象显示三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称三亚鹿回头公司）违规销售法院已查封房屋。“冒险”销售的另一边，中弘股份也不断爆出偿还债务及利息违约的消息，内部也迎来一大波“离职潮”。

违法！三亚半山半岛涉嫌售卖已查封房屋

被爆出违法售卖的项目是海南三亚的半山半岛项目。据知情人提供的一份北京市第三中级人民法院查封公告显示，北京盛嘉投资有限公司（以下简称北京盛嘉公司）与三亚鹿回头公司合同纠纷一案，因三亚鹿回头公司未履行生效法律文书确定的义务，北京盛嘉公司向该院申请强制执行，该院已于2015年9月7日立案执行。

同时，公告显示，在执行过程中，该院已于2015年10月8日查封了三亚鹿回头公司名下位于海南省三亚市鹿回头半岛B13-1地块1号楼、2号楼共359套房产（半山半岛八期麓台）。依照相关法律法规，该院公告：非经本院同意，任何人不得对上述财产有毁损、变卖、抵押、典当、赠送等影响本院对上述财产予以处分的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。落款日期为2017年11月15日。

公开资料显示，半山半岛项目位于三亚市小东海鹿回头半岛,总占地面积4000 余亩，已开发200余万平方米，待开发土地面积约100余万平方米。据中弘股份在11月3日披露的一份公告称，其子公司参股的世隆基金已间接持有三亚爱地、天福公司及其下属半山半岛各项目公司 100%股权。资料显示，2015年下半年，中弘股份收购了H股上市公司KEE，在2016年，KEE便已经开始接手了新业务，为海南旅游大盘半山半岛代理销售，现在半山半岛的推广名称已经挂上了中弘股份的品牌“新奇世界”。

而在该知情人提供的一份名为《关于三亚半山半岛拖欠佣金的函》的文件中，21家公司联名向三亚市府、住建局等有关部门反映，众分销商与三亚半山半岛楼盘合作销售，被拖欠佣金。文件称，自2016年以来，三亚所有分销商全力为半山半岛带客销售，业绩蒸蒸日上，所有分销商等着结算佣金时，却被开发商以各种理由拖欠佣金。文件中加盖有21家代理分销公司的公章。落款时间为2017年11月24日。

从这两份文件中可以看出，已经于2015年10月8日被查封的半山半岛楼盘，却在2016年之后，由开发商委托多家分销商代理出售。

北京著名律师原江表示，法院对房屋已经进行了查封并作出公告，三亚鹿回头公司在明知房屋已经被查封的情况下还对外销售，属于妨害民事诉讼的行为，应该受到法院的相关处罚。对于购房者来说，如果不存在与开发商恶意串通，那作为善意第三人，若购房者与开发商三亚鹿回头公司签订了购房合同，合同仍然有效。但是会面临合同无法履行的问题，因为所购房屋已经被查封是事实，因此开发商也没办法交付房屋。导致合同无法履行，开发商三亚鹿回头公司对此要负违约责任。

危机升级！中弘资金链断裂堪忧

销售已明确被查封的房屋属严重违法行为，为何中弘要“大冒险”？据了解，中弘股份近两年加码旅游地产，其扩张力度也很大，通过并购完成了对多家公司的控股权，但背后却是问题重重。据一位从该公司离职的知情人士透露，其内部正经历风雨飘摇的“离职潮”，人事关系动荡，包括总裁崔崴在内的高管和员工相继离职，“只能说是问题很多”。

公开数据显示，2016年，中弘股份通过定增以及发行债券等方式融资66.7亿元。2017年上半年，中弘又通过股权质押、委托贷款、向关联方借款、股权投资基金等方式共募集资金约112亿元。值得一提的是，2017年上半年，中弘曾以4.12亿美元（约合27亿元人民币）收购高端旅游服务商A&K公司90.5%的股份，融资成本一度达到14%，还因此受到深交所问询。

而从营业额来看，2017年上半年，中弘股份的营业收入大幅增长至22.7亿元，但归属上市公司股东的净利润仅为2930万元，净利润率仅有1.3%，远低于行业平均10%的利润率水平。

自去年12月以来，中弘股份目前存续的公司债也陆续出现了兑付问题。今年1月2日，中弘公告控股股东因对外担保的本息违约，其所持公司股票全部被司法冻结；1月3日，中弘公告大公下调其主体评级至A+/负面，下调原因主要是大公认为其提供的偿债资金存疑，财务管理不规范，且未能提供其他偿债来源落实措施及资金归集安排，反映出公司资金周转出现问题。同时，鉴于公司控股股东中弘卓业集团有限公司持有的本公司全部股权被司法冻结，大公认为公司控股股东面临较大或有风险，对本公司可能获得的股东支持产生负面影响。综合来看，大公认为公司偿债来源存在很大不确定性，信用风险进一步加大。

从销售规模来看，中弘在2016年销售金额不到40亿元，但急于扩张但心态可见一斑。尤其转型旅游＋地产后，投资规模大增，规划建设的项目达19个，计划投资超400亿，主要通过各种形式的信托资金、私募基金等加杠杆获得开发资金。

随着房地产长效机制加快建立，此前高利润、快速发展的粗放式金融发展方式正在发生根本性的变化。一边是偿债资金问题难解，一边是“违法”销售饮鸩止渴，“中弘危机”正在不断升级。

来源：光宇吐楼市