万科新晋一把手郁亮在万科中期业绩发布会上说过“市场有黄金（时代），有白银，未来青铜乃至黑铁都是有可能的。”其言下之意房地产即将由黄金时代过渡到白银时代，这与之前万科内部泄露的邮件内容观点一致。也就是说房地产过去暴富、躺着赚钱的时代一去不复返，房地产将回归到合理区间，稳定发展的轨道。

       无独有偶，绿地房产中期业绩发布会上，绿城中国CEO响当当的地产大佬曹舟南关于房地产未来的走势直言不讳：“当前形势已经兵临城下，我认为到明年，近一点到今年年底，房价一定是往下走。”

       易居研究院副院长杨红旭近日也对房地产金融环境作了深入的分析，其分析认为下半年金融环境更为不乐观，按老杨的理解：金融环境影响流动性，流动性类似房地产市场的血脉。流动性泛滥时，楼市血脉贲张，房价大升，比如2016年。老杨分析2017年下半年，血流减少、脉动变弱，中国房地产业内部金融环境指数进入偏紧区间，相当于楼市的资金面遭遇：轻度中风！2018年，重度中风！

        几位大佬的话都是在房地产市场进入深度调控的时候说的，这个节点应该说是最代表市场行为的。

       众所周知，房地产市场在经过去年一年的井喷式发展之后，已经完全偏离了正常的发展路径，尤其是市场大好之下，催生了大批以炒房投机为生的炒房者，其快进快出赚钱高额差的行为不仅挤压了刚需购房者的利益，也扰乱了市场。

       所以自从去年十二月以来中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位之后，针对房地产市场进行的密集调控已经表明了中央的态度，誓要把炒房者赶出市场，稳定房价，净化市场。

       今年以来，因城施策的调控已经使得很多城市降温明显，有些地区甚至出现了连续9个月的市场下行，量和价的齐落，其中最为典型的就是燕郊，房价从最高的均价4字头，已经回落到现在的2字头，7月份新房仅成交8套，创历史新低。

       今年3月以来进入燕郊市场的炒房者无一例外全部被套，6月以来在燕郊折价抛房的炒房者不在少数，很多炒房者甚至亏本50万也要抛房。

       另外还有去年全年涨幅世界第一的合肥市场，也出现了下滑的趋势，部分区域的房子现在已经接近腰斩，要知道去年最火的时候合肥是号称没有副市长的关系是买不到房子的，再看现在的情形，二手房中介冷冷清清，很多店都面临无生意关门大吉的境地。

       同时购房者现在的一致感受是金融环境收紧了。尤其是个人贷款购房，审批流程拉长，贷款利率抬升。很多刚需购房者不乐意高利率，那你就死等吧，银行才不急给你放款呢。开发商同样遭遇了融资方面紧缩，据悉现在有一些资金严重匮乏的开发商铤而走险选择海外融资，要知道海外融资成本要高很多。

       还有一个方面更能印证开发商现在非常缺钱——要求购房者全款购房。这个行为名义上是市场火热的体现，但实际上却是开发商在挑人，他们需要现在能支付全款的购房者度过难关，因为他们自己心里清楚即便很多贷款购房者认购了房子，最后到银行审批的时候还是过不了，所以他们更加喜欢全款的炒房者。

       与此同时今年楼市政策在租房层面着墨较多，光是7月份33个调整中有9个是关于租房的。看来发展租房市场有两方面的目的：大力发展租房市场的主要目的首先是解决中低收入家庭和非户籍青年人才的居住矛盾，从而避免城市活力的丧失。其次是调整“重售轻租”的市场结构，逐步实现租售并举，从而让楼市从不断炒作膨胀的恶性循环，进入长期持有经营的良性循环。发展租房市场短期还可以平抑购房需求，对于控房价起到积极作用。

       房地产市场在经过二十多年的蓬勃发展确实形成了更加完整的体系，房企规模也是日渐壮大，房屋质量也越来越好，但不可回避的是问题也越来越多，房价的高企已经让很多家庭无法承担，而全民参与的炒房行为更是日益恶化，买房赚钱甚至一夜暴富的观念正在荼毒着很多年轻人的思想，这种情况不可能再继续延续下去。

       回顾今年发生在房地产市场上的所有事，不难发现这是房地产市场调整最频繁的一年，也是最严厉的一年。“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的首次提出、大力发展租房市场、长效机制的迫切需求建立、因城施策等等举措多管齐下，在这样的背景下，大家应该会非常清楚地感知到国家对房地产的态度，尤其是炒房者，已经失去了炒房的大环境。尤其是当各大城市都在为解决刚需居住问题而努力的时候，也就是房地产回归理性的时候。

       现在即使购买首套房，房贷利率都要在基准利率的基础上上浮，更别说二套房了。如果想要购买三套房或者以上，那么只能考虑全款了。即使是购买首套房，开发商也大多要求购房者提高首付的比例，同样，银行在发放购房贷款时，也倾向于优先发放小额的房贷，额度更大的房贷需要等更久时间。

       对于普通购房来说，现在买房不但要承受高房价，更要承受高房贷。去年买房，还有享受到基准利率八五折优惠，而今年如果上浮10%，则意味着房贷利率上涨了25%，这对于普通购房者来说，利息上涨了四分之一，买房成本陡然间增加了不少。

       如果说普通购房者只是购买首套房，影响还不是太大的话，那么对于炒房者，无疑是致命的。楼市调整加信贷收紧，一方面增加了炒房者炒房的成本，另一方面，则是降低了购房者入市的意愿，这意味着炒房者手中的房子卖不出去了。

       之前，炒房者还可以通过银行借贷或者通过金融平台筹措资金，进行炒房。但是现在，这条路基本被堵死了。而且随着房贷利率的升高，也变相增加了炒房者的炒房成本。

       更为关键的是，手中已经囤积了大量的房源的炒房者，根本无法通过卖房进行变现。目前，一线城市的二手成交量已经基本触底，而之前过于火热的三四线城市，如唐山、燕郊、香河等地，二手房的价格已经开始大幅回落。炒房者已经有了抛售甩卖的迹象。即使是抛售甩卖，仍然少有购房者问津。这一方面说明之前的房价水分很高，另一方面也说明了现在的购房者更加理性。

       近期，五大行公布了半年报，最引人关注的，是个人住房贷款从30%的强劲增速回落到10%左右。经历了去年的狂热之后，在楼市调整的重压之下，个人住房贷款的发放量明显回落，新增个人住房按揭贷款占新增各项贷款比重也大幅下降。

       综合来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”已经深入人心，在大力发展住房租赁市场的背景下，购房者的买房观念也会逐步改变，未来房价出现大涨大落的可能性已经很小。对于普通购房者来说，未来买房仍有希望，但是对于炒房者来说，无疑是更加危险了。