楼市烂尾风波不断，“期房预售制”承担了一部分舆论炮火。7月21日，银保监会新闻发言人、法规部主任綦相就“期房预售该不该取消？”回应媒体“国家会统筹考虑这个问题。”

如果把开发商新建一个楼盘比作“西天取经”，细查整个过程，会发现拿到“商品房预售许可证”时最难最花钱的路已经走完，后面只要按部就班把房盖好就行。

为什么过完了火焰山，却翻车在凌云渡？

文 | Roxie Paella 图 | 四象设计部

还没修完就已经开卖的房子被称为期房，能够售卖的期房必须“五证俱全”，也就是说只有办齐五证，才有楼盘预售的资格。

开发商需要从国土局获得《国有土地使用证》，从规划局获得《建设用地规划许可证》，从市建设局获得《工程项目施工许可证》，从市建设局获得《工程项目施工许可证》，而《商品房预售许可证》是五证的最后一步。

这之前还少不了环保局、发改委，物价局等政府部门的立项审批，设计单位、供电厂、自来水厂等业务部门的施工准备。

但在实际过程中，许多开发商并没有遵循正常的流程，而是在并未办完所有手续前就破土动工，违规销售。

比如郑州京城花园楼盘，在五证不全的情况下承诺购房者会按时交房，没想到在施工过程中被有关部门查封，开发商跑路，一跑就是八年。

再比如2019年河南南阳大量楼盘烂尾事件中，一位参与南阳市房地产整治的工作人员曾向媒体证实，为了加快城市建设，南阳市在过去允许开发商“先上车，后补票”，手续不全也可以开工建设、对外销售，为后期资金链断裂的问题埋下了祸根。

那么，一家“五证齐全”的开发商出现烂尾，是因为盖房子的钱不够了吗？

在期房开发的整个过程，最花钱的并不是真正盖房子。

要盖房子最首要的当然是得有一片能盖房子的土地。方正证券曾抽取了北上广深、杭州、成都等11个城市研究其房价构成，发现在2015年，土地成本大约占到房价的40.1%，政府税收成本占16.7%，而建安费用（即楼盘建设成本）占比最低，为11.1%，剩下的30.1%是企业的毛收入。

房子的实际建设费用只占房价的约1/10，为什么已经动工的楼盘还会有烂尾的风险？

与预售制度配套的是预售资金监管账户，2010年，住房和城乡建设部明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，按建设进度进行核拨，但在实际操作中，不同城市的规定有一定区别。

浙商证券研究所在2022年发布的报告指出，整体来看，购房首付款中约15~20%的资金需划拨至重点监管账户，其他则进入一般监管账户，房企可按各城市规定提取。通过首付款和开发贷，房企大约能回笼 40~50%的资金，银行拨付的个人按揭贷款也要根据建设进度分批次进入一般监管账户。

按照央行的规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，因此房企大多会苦赶施工进度以尽快封顶，一旦房子封顶、贷款到账，对外墙保温、水电、地暖、通风、绿化等后续工作就不一定有同等的热情了。

照理来说，房企回笼资金后应该专项专用、保障施工，但部分开发商并不把钱老老实实用来盖房子，而是挪去竞拍下一块地皮，导致对在建楼盘的投入减少，工程质量不合格，沦为烂尾楼。

更有甚者，拿地融资的步子迈得太大，只能借了新债还旧债，直到资金链断裂，开发商陷入债务纠纷乃至破产，房子自然也没了完工的可能。走到这一步，消费者不仅损失了首付款，很可能还身背银行贷款，得到的只有将将封顶的烂尾房。

程序违规、销售不如预期、工程质量不合格、现金流断裂而停工……成为了期房沦为烂尾房的四大隐患。

很多人选择期房是出于现实条件下的无奈：现房太少又贵，二手房税费很高，期房相对来说比较划算。然而，任何带有“不确定性”的产品都有风险溢价，即成本越低，风险越高，再大的房企也不等于百分百的可靠。对普通人来说，六个钱包换一场豪赌，实在是太难了。