开发商最怕让你知道的，全在这篇文章里了

英国经济学家罗宾逊夫人讲过:“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”

这篇买房科普类文章，也是同理。

买房毕竟是上百万的大额资金支出，是多数人一辈子做的重大决策之一。所以，买房之前，有必要狠狠下一番功夫，了解基本的楼盘信息。
作为一个没有购房经验的小白，当你踏入售楼处的那一刹那，就已经有无懈可击的销售说辞、完美的样板间在等着你。

可是，你看到的、听到的，都是提前设计好的。这种情况下，如何不被轻易被迷惑呢？
我把买房人经常犯的错、栽过的跟头放在这篇文章里。一定一定要收藏！

1、大部分人都忽视的指标——容积率

当对比多个楼盘的时候，我们会根据地段、商业配套、是否有地铁、学校资源等等，对楼盘进行优先排序。
但当你只参观一个楼盘的时候，需要关注的最重要指标是什么？
答案是容积率。容积率直接决定了楼盘的品质。

容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定，是不可更改的存在。所以在总建筑面积被限制的情况下，如何获取最大利润，是开发商最重要的事。

请注意，这里猫腻就来了。

本来，不同的容积率对应不同的产品形态，如上图所示。但我们能看到的一个常见现象是：有些小区是洋房、别墅+高层，多种建筑形态的搭配。

这就是我们常说的“高低配”。
为什么要做“高低配”呢？看一个非常简单的算术题。

一个项目总建筑面积是10万，如果全部做成高层，高层均价1万/平方米，那只能赚10万。

如果做成高层+洋房，高层8万平方米，均价1万，洋房2万平方米，均价1.5万，那么可以赚11万。
所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。

（网传泰禾尖岗山的拿地方案，极致58层200米高住宅，后来因为限高方案毙掉）
请注意，在买房过程中，置业顾问往往会灌输一个奇葩的销售逻辑：有别墅、洋房的社区高层比纯高层社区更高端。
实际上这是纯忽悠。同样的容积率，纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。
这里引用某开发商容积率的汇总，你可以初步判断：小区的品质到底是什么样的。
容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
容积率3.0－6.0，高层项目（100米以内）。
容积率6.0以上，摩天大楼项目
PS:
低层：1－3层（含3层）多层：2-6层 小高层：7-11层 多层：12层以上 超高层：33层以上

2、销售的嘴，骗人的鬼，如何知道规划是否落地？
当销售在讲项目说辞的时候，很多事情都是刻意美化过的。比如是否有学区、地铁，这是以开发商的能力无法保证的。
学区要经过教育局定，地铁要经过多轮审批。除非已经招标、或者在施工阶段，才能100%确定。
如何确定地段有无潜力、小区周边配套呢？先看规划图。
规划图很好找，直接去该城市的规划局（住建局）网站找就可以了。

以北京市为例，我们看到右下角有一个规划成果。首先要找到城市的总体规划。这里要重点看空间布局文字叙述，以及总规划图，搞清楚城市的重点发展方向。

千万别觉得几个字、一张图不重要。因为开发商在拿地的时候，会释放很多的规划利好，砸很多钱炒作区域——看懂城市中心，才能知道哪里是实实在在的利好。

比如，北京的城市空间结构：“一核一主一副，两轴、多点、一区”，新加的“一副”就是副中心通州，列在一核（首都功能核心区）、一主（主城区6区）之后，说明通州就是继城六区之后的城市中心。需要重点关注。
多点代表的“昌平、顺义、大兴、亦庄、房山”，就不如通州更有关注度——即使唱衰通州的人很多。

再比如，杭州的城市空间结构，已经明确表达市中心有两个主中心——江北的杭州老城区，以及钱江新城和钱江世纪城，即使江北的人对江南再有偏见，也应该知道江南江北的大趋势是平衡发展。

再比如，即使很多人认为深圳的“ 东进战略”说明向东才是风口，但深圳的城市中心依然是“福田-罗湖”和前海，西边要优于东边。

接下来，我们还要看区域的具体规划。因为很多城市，总体规划公示之前，要经过非常复杂的流程。这个时期内，就会有该城市具体区域的用地规划图先放出来。
你要找到你想买小区的具体位置，看看周边有没有大型的配套。一般来说，浅黄色代表住宅、红色代表商业，绿色代表公园。（有些规划图比较细致，比如代表中小学的橙色，也会注明）

关于地铁、轻轨、高铁的规划，是大家都比较关注的内容，也可以在总体规划里找到。蓝色的线指短期内规划、在建的地铁，已经确定的线路。至于销售说的远期规划中的地铁，不确定性较高，请以规划图为准。

另外，关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息，甚至房源签约情况，都可以到住建部网站查询。

猫叔曾经遇到一件事，某楼盘销售说他们项目卖的很好，签约了七七八八，剩下房源不多，让我抓紧买。结果我一查，压根没卖出去几套。

3、看户型很简单，但你要重点关注什么？

请问，户型最重要的指标是什么？
是面宽。
关于得房率、公摊面积，我们是没有办法知道确定的数值，这里猫腻很多。而面宽是可以测量的，是判断一个户型好坏的最直接的指标。

还要科普一个小知识点。

建筑师在规划小区的时候，首先考虑的，不是如何让房子住的舒服，而是人如何把总建筑面积做到最大值，让开发商赚到最多的钱。
想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准，最简单粗暴的方式，就是减少面宽，增加进深。
我们在看楼栋分布图的时候，往往会发现一个问题：楼栋东西向的间距很小，而南北之间间距比较大。（南北向有采光的需求）
如果保证每户的面积不变，那只能从南北方向找补，增加进深，省出面宽。这样就增加了几个单元的房子，但同时户型就变得狭长了。

从这个角度来说，面宽是影响房屋品质的重要因素。
接下来我们说户型图。如果是没有良知的开发商，往往会给你这样的户型图：

只有大致格局，面宽、进深都不标。