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近一段时间以来,各大城市房屋租金快速上涨,这一涨势引发网友热议,很多网友直言生活越来越艰难了。据新京报报道,根据最近租房的毕业生反映:北京海淀三四环左右的单间涨幅都有1000多,朝阳区较内环的一居室涨价接近1000元,望京区域有出现最近涨价900元的情况。五环外地段也出现上涨,亦庄单间从5月的2300元涨到现在的2900元;通州土桥附近的二居室,去年房租为4500元,今年7月涨到5300元。对此,有网友戏称,现在买不起也租不起了,这是要被逼着回家建设家乡的节奏啊!
一二线城市的租户,生活并不像电视剧里那么好
新华网曾发文指出,如果一个人租房的开销占收入比例太大,生活的幸福感就很小,有人将这个比例称为“房格尔系数”。普遍的认为是,租金少于租户收入的30%,即只要房租在收入中占比不到三分之一,人们才有余钱安排好生活的其他方面,或者说得通俗点,“才有幸福感”。
那中国一二线城市的的“房格尔系数”是多少呢?
据中国之声官微消息显示,今年7 月,北京住房租赁月租金均价为 4902 元 / 套,环比 6 月份上涨 2.9%。据粗略计算,北京租房者的房租收入比,已惊人地超过58.6%。
有数据显示,7月全国城市住宅租金大幅上涨,北京7月房租同比涨21.89%、上海涨16.46%、深圳涨29.68%。二线城市成都同比涨30.98%、合肥同比涨24.04%、宁波同比涨19.92%。如果不能遏制住房屋租金肆意上涨的势头,“房格尔系数”还会继续飙升,其影响可能远超出人们的想象。
根据上海易居研究院发布《50城房租收入比研究》的报告显示,全国50个城市超七成房租相对收入较高,说明大中城市住房租赁市场存在较大量需求。就目前情况来看,高房租与高需求并存,一二线城市的租户面对的问题更加突出。
租不起因何而起?
由于现在推行各种抑制房价的政策,住建部等部门会开展治理房地产市场乱象行动,导致购房需求小幅度回缩。国家开始在抑制房价上发力以后,很直观的导致一些房地产中介公司收入的减少,中介赚不到钱就得另找“活路”。中介本身就有大把出租房源,于是就把赚钱的靶子放在租户身上,从而导致租金上涨。而且,现在存在很多中介,也就是所谓的“二房东”开始垄断市场或者是垄断片区,他们有“能力”恶性炒作,这就更加助长了租金上涨的气焰。
北京青年报就报道过这样的事例:一名房东透露,自家房子要出租,120平方米的三居,心理预期7500元,来了两家中介,一家报价8500元给11个月,另一家加价到9000元,几轮过后租金涨到了每月10800元,给11个月……这种“竞争”最终的受害者无疑是租户。中介公司不是福利机构,过热的房屋租赁市场中,最后只能是租户来吞咽高房租的苦果。
供小于求,价格上涨,这是市场经济的定律。一二线城市租金上涨快速,还有一个重要的原因就是供不应求。2015年西南财经大学《中国家庭金融调查报告》显示,中国住房租赁市场主要集中在一线城市和部分二线城市,三四线城市占比很小。自去年大兴起火事件后,现在国家在一二线城市加大力度打击打击群租房,很多公寓被拆除。租房房源减少了,房租自然就涨上去了。
相比起被限制的购房,数量更大的租房更能反映出人们的真正需求。如果像这样房租一直暴涨下去,租房者的收入只能越来越多的摊到房租上,挤压其他支出,幸福感越来越低,即不利于社会稳定,也不利于经济发展。
房屋租售比如此低,为什么还会觉得不值?
房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。
以北京四号线轨交房价格与租金为例,房屋售租比基本在1:1000左右,根据数据显而易见,单从经济角度来看,此时,租房比买房更加合适。但为什么人们还是会觉得租房不值得,买房更值得呢?
现阶段,在中国租房会面临一定的风险压力,比如被房东随便驱赶,随意涨租金,这都让租户觉得出高价租房子不值得。以往,总有房东以“合理理由”就把租户驱赶出门了,比如“亲戚或家人要搬进来”,或是“房屋要出卖”,突如其来的搬家让很多租户不仅损失搬家费,也让身在异乡的租户没有安全感。哈佛燕京学社已退休的研究员黄万盛老师也遇到过随意涨租金的问题,他前阵子自己租房,原来19000元/月的房租到期后,房东径直要求上涨5000元。稍一犹豫,中介告诉他,带看时房东又提价至28000元。迅速上涨9000元,这幅度真够任性的。种种让租户心里没底的事实,都让这个群体对租金持续高涨焦虑万分。
租户子女教育得不到解决也是另一个原因。众所周知,现在要在心仪的学校入学,必须在该学区内拥有一套房产。从最近几年的经验来看,持有房子还必须越早越好。教育和房产户口挂钩的现象,让很多人都觉得租房子不如买房子。
我们来反观美国,在过去的十年间(2006年-2016年),在楼市不断复苏的情况下,美国的家庭数增加了,但有房的家庭却未见增长,反而美国租房家庭的数量大幅增加,呈上升趋势。为什么美国人更愿意租房子呢?
美国租房群体很庞大,除了移民民族天生爱迁徙的原因以外,很大一部分原因来自“租购同权”。美国租房法规齐全、租户受法律保护,美国房东不能随意驱赶租户,如果房东要驱赶你,必须去法院提出诉讼,在法院认为租户有问题的情况下,才会下达驱逐令。而且美国法律保障了租户子女教育权利,在这方面,租房与买房者没有什么差别。
美国租金高,且每年需要缴纳房产税、房屋维修费,这些费用占家庭支出的比例也偏大,但是保障了租户的权利,所以更多的人还是觉得租房是个不错的选择。
“租购同权”在我国可行吗?
“租购同权”是指租房与买房居民享同等待遇,租房一样享受就近上学的权利。它在一定程度上缓解了租户的压力,也为城市留下了不少人才,很多地区已经开始实施这一政策。
广州市人民政府办公厅关于印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中规定:“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。”
它表面看起来是一个公平的政策,其实也会带来一定的问题,“同权”能落实到什么程度,暂且不知。现阶段,我国的优质教育资源有限,如果按照谁住在哪儿就有资格去上学的话,肯定会带动一部分学区房租的急剧上涨。那么高的学区房价都有人趋之如骛地去购买,更别说是现在的租赁,人们肯定会为了上学资格而疯抢。
所以,“租售同权”在我国实施起来,特别是在有优质教育资源的大城市,必然会带来一定的混乱。
上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈在一篇文章中分析称,在美国,中小学教育的资金来源于地方政府的税收,而房产税又是地方政府公共资金的主要来源,当租户向房东缴纳租金时,意味著租户已经为当地的公共服务缴纳了相关费用。但是中国相关的财政收入绝大多数都只是一次性收入,而不是每年都有,这意味著地方政府必须通过不断卖地才能维持其公共支出。换句话说,在房产税模式下,实际住户为地方公共支出承受了很多负担;但是在土地出让金模式下,只是房东在购房那一年承担了相关费用。在这种模式下,租户要获得就近入学的资格,就不是一件容易的事。
那现在租金一路高涨的风暴该如何度过呢?
如果市场不能调节好,最后还是需要国家来调控。中介的恶性炒作,需要法规来约束;房屋租赁市场的散乱,也需要严格的监管和积极的引导。
早在去年5月,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》对“房主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为均已提出了规范和约束。为了加大供给,各地已经纷纷出台对策,一是增加租赁市场的房源数量;二是同步扩充租赁主体的类型,即房源类型。
事在人为,希望这一轮的行动,不要再伤了没房子人的心。