新房热销抢不到以及价格偏高等原因，
想要买房的人
不得已把目光转向二手房市场。
买二手房似乎成了大家的首选，
可能还会选到更好的房子。
（老城区一套旧房总价≈新房首付）
我们在知乎上看到了这样一个话题，也是很多网友都会在房产官方微信公众号留言到的一个问题。
到底能否在市中心，或是位置较好，配套较全的地段买这种老旧小区？
市/镇中心有一个老房子，特别便宜白菜价，我能不能买来住，以后再卖？将来有没有升值空间？
这些都是买老旧小区不得不面临的首要问题。
现在徐州的拆迁进行的如火如荼，有些还没拆到的区域，也变成了臆想中的香饽饽，小编身边也不乏想要通过买一套老房子等拆迁，小赚一笔的同事。就算没有拆迁补偿，起码可以换套新房子住。
住当然可以住，但既然带有投资性质，那一定得明确一个概念，对于老房子来说，房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。
那么从土地上来看这个问题就是：
市中心的老房子会不会变的更值钱？
=
市中心的土地会不会变的更值钱？
这样想是不是更清晰一些了呢？
对于这个问题，小编现在就能给你一个相对靠谱的答案。
1.只有少数几个大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等，因为他们的市中心一直都是市中心，没变过。
2.而在徐州，近几年随着城市东进南扩、淮海新城、九里新区等的推进，北区、金山桥开发区、铜山新区等一系列新区域的崛起，导致了这些地方的房价也会攀升。
所以在徐州这种正在发展中的二三线城市来说，市中心区域的老房子不一定就会更值钱！
新区越金贵，老的市中心就越破败，这个时候买老中心的老房子，大概率被套死，没有赚钱的可能性。
所以，针对【市中心的老房子，到底能不能买来投资？】这个问题，可以给出第一个结论：
1.市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，有利可图，可以买。只要不太贪，有得赚就及时出手，别让老房子成为被保护的文物就行。
2.市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在，谁买谁被套。
这是针对全国的楼市来说的，如果在徐州，现在市区中心的很多老旧小区可能会被纳入拆迁的行列，可能你运气好会买了被拆迁，但也可能你运气不好，不是被骗就是买了个贫民窟……
你们可能要问：为什么市中心一旦迁移，老城区就容易变成“贫民窟”？
那么为什么大城市的市中心没有变过，而大部分发展中城市热衷于建设新区呢？而新的区域一旦崛起，老城区就容易变成“贫民窟”？
有实
力的大城市，市中心老宅会更贵
大城市搞发展，就像摊大饼，四面同时扩张，越摊越大，而中心也越来越贵。
北京是最典型的例子，中心贵，越往外越便宜，一层一层的递减。
这类城市，经济强劲，人口源源不断的进入，城市同时向四面扩大，但中心一直没变过，原来的市中心，现在还是市中心。
于是，我们才会看到，在北京，住燕郊的想搬6环，住6环的想搬3环，挤破头往中心去，因为土地那么大，所以中心就越来越贵。
大家都想住内环=中心土地稀缺=土地贵=老房子贵
这些地方，老房子的结局就一个字，贵。哪怕比不上新房，但是3环老二手房也大概率比6环新房要贵的多。（文物保护是特例）
实力
不太强的发展中城市喜欢不停建新区
比如像徐州这样发展中的城市，只能搞一个新区，先搞活一个新区，再搞下一个新区，直到四周的新区都搞活。
（但需要注意的是，新区没有那么好搞，通常一个新区的建设至少需要15-20年的时间）
显而
易见，在这样的城市不断刷新的过程中：
一旦新区域发展起来，未来10-15年后，最新的区域中心，价格肯定高，次新的市中心，价格较高，最老的市中心，价格一定会变低。
这样老房子老小区的结局就是，曾经居住在旧中心的精英阶层，逐渐搬到新中心，而没有拆迁的老中心逐渐成为出租屋，群租房，老破旧，外来人口多，相对混乱的代名词。
其实，人们想住市中心的决心，从来没有减弱过。发生变化的，一直都是城市的“市中心”。
不过，小编想说的是，徐州现在还没发展到这个程度，城内大部分老破小都属于拆迁的范围，在这个节骨眼上，如果你买对了房，还是可以小赚一笔的。
但是万万不可“恋战”，也就这两三年的时间，徐州的某些新区域一定会有大变化。如果你把房子买到政府规划发展中的区域，那也将是一笔很好的投资。
棚改项目一直是徐州市重点工程项目，是振兴徐州老工业基地的重中之重，每年都会有大量的对老旧小区被翻新，这不但对于城市的建设来讲是重大利好，对改善人民群众生活水平、推进和谐徐州建设，同样意义重大。
近日，徐州城乡建设局发布了2017年棚户区改造的一期工程，总共包括7个地块，征收总户数19117户，这些拆迁区域离市中心较近：
最后
要提醒大家一下
老城区的房子会存在的各种问题，接下来说说你们应该注意的问题。
房龄
太老
房龄太老会影响贷款，因为二手房贷款跟新房最主要的不同是增加了评估环节，贷款是根据房屋最终评估价和剩余土地使用年限来确定的。
房龄越大，土地使用年限会越短，且不论房屋价值是否受其他因素影响，单单房龄超标也会让银行拒绝房贷。如果房龄在25年以上，那么申请银行房贷会很困难。
即使有银行愿意放贷，仅仅是因为周边优质的教育资源，这些房子本身已经非常老了，银行基本上不会放贷了，可能你只能选择全款购房。
房龄
会影响投资价值
不要以为周边有好的教育资源，房屋价值就能一直上涨。
房龄较大的房屋一般都在市中心黄金地段，周围配套十分完善，由于房龄已经偏高，房屋价格也接近顶点，很难有什么新的规划来刺激房价上涨。
另外，老房子会随着时间的推移出现更多问题，比如房屋结构出现问题，这些也会影响房屋升值。
最后，房龄越老越不容易卖掉，而且随着社区环境的逐渐老化，很难吸引新的购房者接盘。
剩余
土地年限问题
老房子都面临这一问题。现行法律条文也存在互相矛盾的地方，老房子土地年限如果很快到期，申请延长土地年限也会比较复杂。
目前还没有统一的处理方式，但可能性较大的一种方式是，买房人缴纳少量土地出让金来延长使用年限。
如果这种处理方式被确认，你可能还需承担一笔土地费用。
所以在买老城区或者地段较好的老小区时，一定要考虑清楚，你买来是干嘛的，如果是投资，建议大家慎重考虑哦！（来源家在徐州）
来源:影像中国
京公网安备 11010802023289 号
