【原创】调控不断升级将对房价产生怎样的影响

●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

8月7日，住建部在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，强调各地要加快制定实施住房发展规划，切实做好房地产市场调控工作。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

一方面要求加快制定住房发展规划，一方面对未能达到调控目标的地方坚决追责。这样的要求，显然不只是为了满足眼前市场的需要，更是为了未来市场的稳定，为了建立真正健康有序的楼市长效管理机制。

值得注意的是，从今年以来各地对待楼市调控的态度来看，很明显地，主动性在不断增强，针对性也越来越高。尤其是5、7两个月，各地出台的楼市调控政策，不仅数量多，而且质量高，其中，7月份就出台调控政策70余次，比5月份创纪录的50多次还要多出20来次。1-7月，全国主要城市调控次数已高达260多次。

而从调控政策的具体情况来看，除了少数地方是随房价波动而出台的之外，多数地方都是依据房地产市场存在的问题和漏洞在完善制度和政策，修补可能存在的缺陷和漏洞，从而避免问题频繁发生。如西安、长沙、杭州、上海等地出台的限制企业购买住房的政策，就完全是因为企业利用政策炒房而出台的，并不是房价出现了大的波动与变化。而深圳市7月31日发布的楼市新政，不仅对企业购买住房做出了限制，而且提出了管控商务公寓、三年限售、防范假离婚等方面的政策和要求。同时，明确商品房只能占新建住房的4成。这样的楼市新政，比起限购限贷限售等政策来，显然是着力点在现在、着眼点在未来，是按照长效管理的要求设计的，是为了建立楼市长效管理机制。

事实也是，按照中央政治局会议提出的“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”的要求，楼市调控在完成了第一阶段遏制房价过快上涨、房价涨幅明显缩小的任务以后，也面临转型的需要。接下来要做的，主要是两件事：一是如何让房价不再上涨，二是如何出台长效管理机制。前者是后者的前提，后者是前者的保证。只有让房价不再上涨，相关的制定规定，如房产税政策、物业税政策，甚至包括遗产与赠予税政策等，才有可能出台，才有可能对市场产生有效的约束和规范作用。如果房价一直在涨，甚至出现按下葫芦浮起瓢的现象，相关政策出台后的作用就会大打折扣，就会影响政策的公信力。自然，对建立长效管理机制就相当不利。

也正因为如此，中央在房价问题上，也就从原来的“遏制房价过快上涨”转变为“坚决遏制房价上涨”。也就是说，房价过快上涨的问题已经得到解决，下一步要解决的，就是房价上涨问题。按照这个要求，下一步的房价，至少必须是不涨。如此一来，对地方的要求也上了一个等级。过去那种只要涨幅不比其他地方高就行的想法，已经没有用，而必须确保房价不再涨。要想房价不涨，就得抓好两个方面的重点：一是地价不要再涨，二是坚决遏制炒房。地价是地方政府最看重的，是土地生财的主要来源。不让地价上涨，就等于切断了地方的土地收入来源。很显然，对于解决土地财政问题也会发挥重要作用。

房价能够持续上涨，除了土地价格上涨之外，与炒房也有着密切关系。如果不能形成虚假的市场需求，房价就不可能出现如此大的涨幅。而炒房显然扮演了非常重要的角色。正是因为炒房现象的存在，也使得需求变得更加旺盛，成为一种虚假繁荣。所以，遏制炒房，对于遏制房价上涨是非常有效的，也是十分重要的。

抓住了这两个重点，就等于抓住了房价上涨的命脉，不仅市场行为会越来越规范，市场秩序也会越来越好。因为，地方政府只要不打土地生财的主意了，对市场行为监管的力度就会越来越大，市场秩序就会越来越好。市场行为规范了，市场秩序变好了，房价自然而然就会归于理性，购房者也不需要通过透支未来、透支能力购买住房。

一旦房价趋于平稳，无论是小幅上涨还是小幅下跌，都应当是市场的正常反应，都有利于房地产市场的健康。在这样的情况下，出台房地产市场的长效管理制度、长效管理政策，效果就会非常好，房地产市场的长效管理机制就能真正建立起来。

也正因为如此，近一段时间以来调控政策的密集出台，重点都是为了解决房价上涨的问题，为房地产市场长效管理机制的建立打基础。深圳等地，则是在长效管理方面先迈出了一步，先做出了一些积极反应。随着房价逐步趋于稳定，更多的房地产长效管理制度会逐步出台，国家层面的政策，如房产税政策等，也会很快落地。