米筐投资 

致刚需：TO BE or NOT TO BE

每天都有很多人问，该不该买房？什么时候房价会下跌？

其实我觉得这些问题，特别是在自己所生活奋斗打拼的城市，你去纠结首套房和刚改房要不要买，我建议你回家多看看小猪佩奇，早点长大成为社会人。

需要的东西，任何时候买都是对的！何况房子？！

很多人告诉我，那我万一我买贵了怎么办？万一站岗了怎么办？

我讲过好几次，房子这个东西，刚需自住一定要买，这不是贵不贵、值不值的问题，而是家庭安全感，是你进一个城市手里有没有敲门砖的问题。

如果我们再上升一个高度看，中国依旧处于高速城镇化进程中，并且此过程无法回撤。很多城市从主城区十几、二十几公里的往外拉城市框架、大兴土木、大搞基建、虹吸人口劳动力。

这背后的本质就是无房者用自己的辛勤劳动去建设这个城市，他们所创造出来的财富又通过各种明的暗的税收形式返还给政府，然后政府再通过中国特有的户籍制度想法设法补贴给有房特别是多套房产持有者。

听着很扎心是吧，这就是事实。

你没有房子，你就享受不了城市发展的红利。

你没有房子，你就是一个煤球，烧完了被扫到垃圾箱里然后扔出去！

这个逻辑稍微想想很容易明白。为什么还有这么多人问呢？

下次别问这么幼稚的问题了。

大兴土木，筑巢引凤

什么是房价？一个城市的房价水平，除了自身经济实力，我讲的是真正的经济实力所成就的本地货币购买力需求。其他要素就是由这个城市的大基建和各种市政设施投资规模总量来决定的。

很多强二线中心城市，比如武汉、郑州、成都等地，当地的地方政府都背着巨额债务超前规划城市框架，比如2016年郑州、合肥两地的房价为什么疯涨？背后就是这两个城市框架的超前规划。

耗费巨资凭空造个新城，所以，你要考虑到一个重要问题，就是政府的投入产出。

天下熙熙攘攘皆为利，政府也不例外，你一定要想明白政府费这么大劲儿搞这么多规划建设，它最终的诉求是什么？

什么意思呢？

对于政府来讲，一个在高速发展的城市，政府进行市政基础建设所投入的每一分钱最终都要有回报的，否则这个城市的政府最终要面临破产，资产负债表撕毁。

我们按照目前大多数地方政府的财政收入形式和占比来看，绝大部分城市最终的回报要体现在地价上，也就是地方政府的土地出让收入。

而地价则推升了房价。

最终购房者是谁呢？

一代又一代的，一茬又一茬的年轻人，特别是潜在高收入的人群！

道理很简单，年轻的人才是最优质的煤球，烧的时间长，发热量大。从政府角度来看，一个城市的发展需要持续的投入产出和人群的创造建设。那么一二线城市大兴土木目的其实就是为了把基建搞好后，吸引人才的流入。然后把人才的未来现流金通过购房贷款的形式留在当地。

所以现在为什么强二线城市爆发的抢人大战？特别是连天津这种准一线城市都参与进来，并且天津“海河人才计划”里的抢人优惠政策都快宽松到突破底线的地步？

大家好好琢磨琢磨。

以上都是统述，下面我们具体分析政府的底层逻辑。

大国操盘术

有些话我很直白的告诉大家：高层就是要把整个社会的居民资金和财富往房地产里赶。

肯定有人反驳，国家都说了要严格调控房地产，要抑制炒房，要怎么怎么样……..

如果你觉得我说的是错的，我建议你回家继续去看小猪佩奇去。

为什么我这么说呢？有根据的！

大家好好想想今年初以来高层开的两次重要的会议，银监会召开的全国银行业监督管理工作会和中央财经委员会第一次会议。

好好把下面PPT里标红的两句话，也就是会议的重点精神反复读十遍！！！

2018年1月25-26日，中国银监会召开全国银行也监督管理工作会：

努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为。严控个人贷款违规流入股市和房市。

4月2日：中央财经委会议：

研究大号三大攻坚战的思路和举措

地方政府和企业热别是国有企业要尽快把杠杆降下来，努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。

政策需要反复的揣摩，然后这两句话，高层说的完全是大白话。聪明人自己琢磨琢磨都能想明白。

当局告诉你：要降低政府和企业的杠杆，减少负债。

当局告诉你：让居民杠杆加的慢一些，但是要加！

换句话说，中央从没提过要降低老百姓的杠杆。

而老百姓加杠杆的主要渠道是什么？不就是买房么？！

还有其他加杠杆的渠道么？

债务学原理：债务不会凭空消失，它只会从一个地方转向另一个地方。

比如，继续从政府和企业部门转移到居民部门头上。GO ON!不要停！

不可摆脱！土地财政！

别指望地方政府能摆脱土地财政。一个字：难！

有人说能不能都效仿深圳？你看看深圳最近的房改，多照顾刚需。

说这话的人都可笑，全国有几个城市能达到深圳一样的经济体量和活力？能达到深圳一样的人群年龄结构？能达到深圳一二十比一这样的抚养比。

深圳乃至广东省可以依靠强大的经济内生力摆脱土地财政，可是西部城市、东北三省和北方众多城市，有几个说你们能摆脱土地财政的？

分税制下，广东被拿走多少税收去补贴一群穷省，自己心里没点数么？

包头、呼和浩特地铁机场都停建了，你还比比啥。

说到土地财政和地方债务，这次国家让政府去杠杆，大家就搬好板凳看地方政府怎么做？！

因为政府去杠杆涉及到中央和地方政府之间权责利的方方面面。

中央和地方的财政关系，地方政府和当地企业的财政关系，地方政府对当地土地收入的调整关系。

这里面最重要的就是后者。

你又让政府降杠杆，你还让地方政府要发展，那地方政府只能鼓足劲儿去卖地喽。

看一下这条新闻：

据中原地产统计的数据显示，5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%；从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。

在全国累计迎来近200次调控的背景下，土地一级市场热情逆势高涨，50大热点城市前五个月合计卖地1.5万亿元，同比暴涨57.6%。

不幸言中！

土地供应没见地方政府多拿出来多少，出让金额倒是暴涨了不少！

学过经济学吧，大家都知道，价格由供给与需求共同决定。

如果你地方政府真想调控当地的房价，你就应该抑制投机和投资的购房需求的同时，另一方面你大量去增加土地的供给。

但现实的情况是，购房需求被抑制了，土地也没见多供给多少！

迄今为止房价基本上是越调越涨，从98年房改到现在我就没见过中国房地产走过一个完整的市场化周期。

为什么？因为政府不多给土地啊！开发商没地拿毛线盖房子啊？空中楼阁吗？

由此造成的结果是，每次政府调控，购房者就认为这是逢低买入的大好机会。因为供给少啊！

刚需，扑街！刚改，扑街！

而地方政府为什么不大量供应土地呢？

道理也很简单，还是分税制啊！

分税制下，地方政府财权小、事权大。靠企业那一点税收，哪够造CBD，哪够去修地铁，哪够修医院学校文化艺术中心？

土地卖一块少一块，所以地方必须通过土地出让金的收入来平衡财政收支。地方政府要最获得储备土地出让收入的最大利益化，最理性的搞法是降低土地的供给，让高价的土地单位价格所带来的上涨收益超过土地销量下降带来的损失。

所以，地方政府都有很强的意愿压低土地供给来获得利益最大化。你看哪个地方政府到年底完成当年的土地供应计划了？

没有！

所以，醒醒吧！购房者你要认清现实！真相就是这么冰冷！

最后，希望大家把此文转发给你的朋友，让更多的人了解刚需刚改的苦衷！知道二线城市“抢人大战”背后的真相！感受到土地财政背后购房者的无奈！

也让更多的人了解真相，希望中国不再被房地产所绑架！中兴事件所付出的代价还不够打脸么？！希望国家能引导资金不要炒房，好好发展科技制造业！不要让“炒房兴邦、实业误国”成为一些人的信仰。