针对炒房客钻法律空子的行为，司法部重拳出击，发布《关于公证执业“五不准”的通知》，让异地炒房、借名炒房和杠杆炒房客陷入了危险境地。司法部这一举措，对炒家炒房行为的打击已精准到“毫米级”，炒家难以再钻全委空子炒房，市场上出于真实刚需购房目的而进行的买卖行为不受影响，对屡被炒家抢去“笋盘”的购房者来说是福音。

该通知总共有五条，核心内容如下：

一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。

二、不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。

三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

四、不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。

五、不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。

从司法部出台的“五不准”规定来看，更像是一个补漏措施，这将无疑将更好保护产权人的权益。与此同时，“五不准”中三四条，直接影响到房地产交易，尤其对炒房客异地买房以及借名买房以及卖房产生较大影响。

针对“以房养老”骗局

“五不准”的出台，跟前一段时间的一个骗局有很大的关系。

此前有媒体披露，北京有老年人被不法分子以“以房养老高额投资回报”说法吸引，称通过向他人抵押房产借款投资的形式，可在短期内获取高额回报。不法分子通过公证处办理委托售房公证书和赋予强制执行效力的借款公证后，承诺给老人的高息停止兑现，老人还不上高额贷款，债权人凭借公证材料申请强制执行，在老人不知情的情况下，完成对抵押房产的低价买卖与过户。

通常情况下，即使老人不能按期还钱，抵押的房产也不会被债主直接收走。中国法律明文禁止“流押契约”，即《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”

但是，这类骗局通过老人与“中间人”签订全权委托代理房产的委托书，可以绕开这一法律禁止，顺利签订以房产为抵押的借款合同，并通过公证赋予该文书强制执行效力。

老人与骗子签订的全权委托代理房产委托书，是骗局得以实现的关键。北京京师律师事务所合伙人李大伟介绍，骗子让老人签署一份全权委托书或售房委托书并进行公证，是将老人处分房产的权利转移，以便顺利将老人房产低价售卖；这种委托书授权内容相当广泛，通常包括房产抵押、解押、出售、代签合同、代收房款等。

对此，《通知》第三条规定，涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

在近期发酵的“以房养老”公证骗局中，涉事公证员有没有严格履职，一时成为争议焦点。《公证法》第27条第二款及第28条规定，公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档；公证机构办理公证，应当根据不同公证事项的办证规则，对申请公证的事项是否真实、合法分别审查。

但在媒体报道中，部分受骗老人表示“签完之后一起合了个影，整个过程既没有公证员的解释和询问，也没有做笔录”；公证处则坚称“这就是老人的真实意思表示”，并有老人签字的询问笔录为证。

此次《通知》进一步规定，对涉及敏感、重大权益事项的公证事项，除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外，还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实，全过程记录存档，必要时应当全程录音录像；要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途，不得以签名（印鉴）属实公证替代委托公证，以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。

《通知》还对公证程序作进一步规范：公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证；申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请；对涉及敏感、重大权益事项的公证申请，应当由有经验的公证人员认真审核。

公证申请人的真实身份，本就是办理公证需首先查验的事项。《公证法》第28条将“当事人的身份、申请办理该项公证的资格以及相应的权利”列为公证审查事项第一项。北京植德律师事务所合伙人张文良告诉财新记者，查核真实身份的程序规范以往就有，但未得到很好落实。

李大伟也表示，在“以房养老”等骗局中，有的骗子会拿着老人的身份证件，找人冒名顶替老人申请公证，甚至伪造证件，骗取公证文书，目的在于在老人不知情的情况下，凭借售房全权委托或赋予强制执行效力的公证书，达到骗取老人财产的目的。

对炒房客的致命一击

这份“五不准”的文件里，影响最大的当属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证” 以及“重大事项一次一委托” 、“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”。这些规定，这意味着无论买房卖房，如果需要委托代理，交易时间都将延长，楼市上房屋的整体周转时间也将加长。可以说，司法部“五不准”是从另一个角度，践行了“房住不炒”的要求。

司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》未来实施后，将会对买房成本、买房风险、过户时长等方面产生实质性的影响。

第一，异地买房、借名买房的成本大增。这不仅仅是资金成本，还是时间成本。

第二，异地买房、借名买房的风险大增。A和B是父子关系，一切都好说。如果是借名买房，风险就可能随时爆发。如果借名一方突然不配合，突然加价怎么办？

第三，相当一部分二手房过户的时间会拉长。如果当事人无法自己办理，需要代理的，二手房交易时间长度将大大延长，再加上现在银行贷款发放速度缓慢，三四个月能交易完成一套房的交易手续就不错了。这等于进一步减缓了房屋的流动性，起到“锁房”的效果。

第四，对于新房销售也会带来影响，因为新房销售也存在借名、委托办理手续的现象。

总的来说，此次司法部的新政，相当于一次楼市调控新政，对于炒房客的“市场挤出效应、成本提升效应”是明显的。短期而言，对于楼市活跃度也将产生重要作用。

当房价飙涨的时候，政府拿出的调控政策无非是限购、房贷、限价、土地等。其中最有效的就是限购了。目前几乎所有一二线城市都限购，大多数省会城市也限购，部分三四线城市也开始限购了。

限购其实影响的只是大多数的普通人，这些人因为思想保守，专业知识不具备，因此想突破限购还是有各种担心或者阻碍的。

那么专业的炒房客怎么玩的呢，怎么能绕得过各种严格的限购政策呢？

目前通行的做法就是拉人头，用符合政策，没被限购的人头来买房，囤积房源，然后进行炒作，再伺机高价抛掉给刚需接盘侠。

拉了人头，房子是用这个人头名义买房和贷款的。这个动辄涉及到好几百万甚至更多，那这些实际买房炒作的炒房客怎么能放心呢？

办法就是，做不动产处分的全委。要么这些人头好好配合，给点好处人头费就行。一旦不配合，好处费没了，还可以不动产的全委随时过户到指定的人的名上，根本不用着人头出面，房子就没了。

因此，这个招数很得炒房客的胃口。通过这种招数，只要人头够，钱够，囤积个几十上百套都很正常。

中国真缺房子吗？大家并不认可，通过供求分析并不完全合理。是大量的房产被囤积居奇，留着投机炒作，这种情况在一二线城市尤其明显。有的人说那种手里有几十套上百套房子的毕竟是偶然事件，只能说见识少，图样图森破。

在一二线城市有大量的专业炒作公司和个人，就拿因为炒房遇到调控资金链断裂的金朝阳来说，涉及到的资金涉及900多亿，其中绝大部分就是炒房。在上海陆家嘴和其它热门高端楼盘，都是一买几十上百套。

大家如果一直租在陆家嘴附近的较高端楼盘里，就会接触到各种房东在这些高端楼盘有个三五套住房甚至更多用于出租的非常普遍。

至于那各种资金买房炒房，一买几十套的机构那就更多了。

很多人以为房子卖的火爆，那么紧俏，绝大部分都是刚需买的，实际上更多的是掌握在各路炒房客手里，并不是买来住的。然后一步步的抬高价格，等刚需来接盘。

如果调控政策够狠，对于二套房或者更多的房子收取高额房产税和空置税，房价这匹脱缰野马，可以被渐渐控制住。

楼市调控一个漏洞也不放

去年9月30日推出的“京八条”，拉开了北京这一轮最强调控的序幕。随后，北京涉及土地出让、保障房、二手房销售、新房预售、商业房管理、银行信贷和公积金缴存提取等各个环节和各种房屋类型的调控政策密集出炉。

北京已连续出台18项政策调控楼市，抑制投资投机行为，“一系列楼市调控政策除了‘打补丁’，还要‘钉钉子’”。

北京“带头大哥”作用明显，各地楼市调控因城施策，更具精准性，并持续“打补丁”以适时围堵调控漏洞。

差别化信贷政策的多重升级，也加高了购房者的购房门槛。今年3月17日，北京率先收紧信贷政策，除全面、严格落实房贷利率折扣最高九折外，还将二套房商业贷款最长期限缩至25年；随后，天津、深圳、广州等地跟进。据不完全统计，截至8月9日，全国共有36个地级市以上城市出台了楼市限贷政策。

其中，北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至五年。

“与往年的调控政策相比，今年楼市调控政策增加了‘限售’和‘限购商住房’两部分内容。”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说，截至目前，全国已经有超过38个城市发布了“限售令”，其中河北省保定市最长限售年限为10年，“未来或将有更多城市跟进限售，该调控可以有效降低炒房客的投机行为”。

此外，今年上半年，全国历史上首次全面“限购商住房”，比如上海、北京、广州、成都等地“商改住”市场被全面收紧。8万元被视为北京新房市场的价格“红线”外，广州、合肥等地亦均对限价提出规定。

这一系列调控组合拳可谓多角度发力，除此，中介、媒体等相关环节无不面临不同程度的检查整改行动。比如，去年以来，北京、上海、广州等地，均对房屋信息公示、学区房信息剔除、首付信息试算、虚假房源、价格虚高房源等方面有相应检查，以规范房地产中介行业的日常行为。

一路高歌的楼市由此放慢了脚步，影响范围辐射到全国，而非单单受调控城市。

7月18日，国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落，一线城市房价环比下降。初步测算，6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲说，总的来看，上半年一线城市房价稳中回落：“在调控政策的作用下，一线城市投机性购房需求已得到遏制，泡沫积累的局面得到扭转。”

调控高压之下，楼市继续“退烧”。中国指数研究院日前发布的研报显示，北、上、广、深四个一线城市7月份新房成交面积近240万平方米，同比下跌46.02%。其中，北京和广州7月份成交面积同比降幅超五成，分别下降55.22%和53.37%。

二手房领域，北京、上海二手房市场成交量均在下跌，房价也已进入下行通道。上海易居房地产研究院一组最新数据显示，7月份，上海二手房住宅成交面积94万平方米左右，环比减少3.7%，同比减少71.1%；

而中原地产研究中心统计数据显示，7月份，北京二手房市场更是创下连续3年来同月同期的最低值。北京二手房住宅签约合计6704套，环比跌幅达到了25%。

张大伟分析，从今年3月份起，以北京为代表的一二线城市，网签成交量持续低迷，市场开始进入调整期。各地因楼市调控产生的影响已开始显现。很多一二线城市为了抑制市场的上涨，也同步开启了增加土地供应的政策。

“今年以来，中央政府坚持了‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，加大了分类调控的力度，房地产市场调控取得了初步成效，” 住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一日前接受记者采访时称，下半年，按照中央提出的要“加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制”的要求，控房价、防风险的力度不会放松。

进入8月以来，各地楼市的调控政策仍在不断加码。8月2日，广州发布楼市新政，房企不接受政府价格指导项，一律不办理网签；8月3日，福州楼市新政，严禁房企捆绑搭售和设定条件卖房；同一天，北京发布新政，拟推共有产权住房；8月6日，沈阳楼市新政出台，三环及浑南区二套及以上住房5年内禁止交易。

调控不断加码，为进一步探索建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效调控机制留下缓冲期，也正是推进改革的窗口期。7月24日，中央政治局会议又一次提出，要加快建立房地产长效机制。

房地产健康发展的考核维度太多、影响链条太长、机理太复杂，因此给出长效机制的具体内容也比较困难。如何建立房地产长效机制，外界还在等待清晰的框架、路线和时间表。

从大框架来看，房地产长效机制应呈“三足鼎立”态势，包括不动产统一登记制度、房产税和稳定住房消费政策，但前两者进展缓慢，影响长效机制的整体建设进程。

人民眼光 2017-08-17 17:28