◆ 拜登&方索创始人魏普照

  文| 铅笔道 记者 石晗旭

  ►导语

  2014年，魏普照第二次创业，打造中高端非标酒店公寓品牌拜登。他看重的，是通过标准化酒店管理，盘活那些一年入住不到一周的闲置房产，与业主共同盈利。

  如今，拜登的成绩验证了他的设想：与全国开发商合作500多个项目，拥有6万多个房屋资源，其中1万套已落地，入住率超过80%；并于去年完成10亿销售额，“盈利状态一直不错”。

  在黑马上课时，魏普照偶遇李文拓、荐保亚及王长军三人。这次偶遇，让三人对切入标准住宿市场有了决心。

  去年10月，获北京玛莎资本管理有限公司和上海熙米酒店管理有限公司1500万元天使轮投资后，魏普照开始运营上海方索酒店管理有限公司，计划仍通过盘活闲置不动产来获取房源，在二、三线甚至四线城市，打造自主的中高端经济酒店品牌。

  截至目前，方索已签约4个项目，覆盖聊城、淄博等六个城市。首个项目预计今年6月落地并投入运营。

  注: 魏普照承诺文中数据无误，为其真实性负责，铅笔道已备份录音速记，为内容客观性背书。

  盘活闲置房产，做非标住宿

  2007年年初，魏普照离开老家甘肃，赴青岛务工。不到一年，他发现人力资源外包的机会，“企业招不到人，人又找不到工作”，于是创业。

  魏普照从一个业务员做起，一路做到全国有2000多人的团队。七年间，公司外包业务累计派遣30万员工，后期年营业额150亿元左右。

  2013年年底，新年将至，魏普照带父母到三亚度假。然而在亚龙湾，三人苦于找不到可以入住的酒店，“四五千一晚的都没有”。

  数度失望地走出酒店大门，魏普照转头看看海边的小区，好多房子都黑着灯。他想起这样的闲置房产并不少见，尤其在旅游胜地，可能业主一年也就度假住上一周。

  魏普照隐隐看到了商机：盘活闲置房产，为业主提供平日的管家服务（保洁等），并将空闲的房产作为非标酒店运营，打造中高端酒店公寓。他翻查数据，发现据不完全统计，全国约有8000万套闲置房，旅游业每年增长超过20%，“市场很大”。

  春节复工后，魏普照自觉已创业八年，原来的道路不再有什么挑战。再加上公司已有完整业务流程，他便招募职业经理人及运营团队负责打理公司，创办拜登集团。“想出来做个更大的事业，连续创业也比较有趣。”

  对自己的设想，魏普照信心十足。“跟做人力资源外包一样，就是有需求。房屋没人住，人旅游时又找不到地方住。”

  到劳动节之前，魏普照一直忙于布局。他将全国市场分为华东、华南、华中、华北、华西五大区域，并在每个分区设立市场部、落地办公室。初期全国市场团队共50人，一方面负责谈房源，另一方面也负责寻找客源。

  完成布局后，魏普照亲自拿下了第一套房源和第一个入住订单。

  2014年6月，魏普照关注青岛金沙滩一个海尔的楼盘项目，发现业主多为投资客。多数房产因此闲置，一年到头业主也住不到一周。平日无人，一旦业主回来，他们不得不为一次短暂停留花上很多时间和精力打扫。

  ◆ 拜登房间示例

  自投7000万打磨标准化管理

  观察中，魏普照“瞄”上了业主陶先生的房子——65平方米一室一厅一卫的闲置房产。他找到陶先生，开门见山道：“你把房子托管给我，我帮你打理，提供管家服务，按五星级标准运营。有了收入，咱们五五分成。”

  陶先生一听，也没犹豫：“那我就交给你了。”

  打扫布置后，魏普照便将房屋信息（地址、照片、定价等）上传至58同城和赶集网等。第二天，订单就来了，是一个来自山西运城的消费者。

  彼时，房间里连被褥都没有。接到订单后，魏普照带着自己的床单被褥，匆匆从家里赶到房子。当晚，他还请这位入住的客户吃饭，后者表示入住体验很好，“这样的户型，只卖如家、汉庭的价格（每晚近300元），性价比很高”。

  对业主来说，之后的三个月每月可收到四五千元的分成，“远远超过了在青岛传统出租房子所带来的收益”。

  设想的模式得以验证，魏普照十分兴奋。随着他在金沙滩这一楼盘陆续拿下120套房子，团队从与业主洽谈房源转向与开发商谈合作。

  2014年年底，拜登寻求与OTA平台合作。魏普照找到携程，对方有点纠结：“你这算是酒店还是什么？”最终，对方同意按照酒店分类上线拜登的房源。随着拜登酒店在携程获几千个点评、评分4.7以上，其它OTA平台也找上门来。

  期间，团队一直用Excel管理房间信息，需要人工，“当时两三千套房源的管理都非常麻烦”。随着体量变大，魏普照想到开发自己的酒店管理系统，便组建技术团队，耗时两个多月完成PMS系统的开发。

  为保证酒店公寓中高端的逼格，魏普照明确了选择房产的物业条件，包括用房配套（如前厅）、房量（50间以上）、硬装标准（拎包入住）、系统配套（如水电和供暖）等。

  在旅游人士外，拜登客户不乏商务人士。为满足不同需求，魏普照将拜登房源划分为三个品牌：观邸、盛邸和世邸。其具体划分如下表：

  此外，魏普照对拜登酒店进行标准化迭代：统一采购设施设备、统一装修开发商处毛坯房及扩大收房管理半径等。

  融资1500万，切入中高端标准住宿

  创办拜登至今，魏普照已自投7000万元。令他满意的是，从第一个房源开始，项目已经盈利。“随着标准化管理提升，成本越来越低，盈利状态一直不错。”市场开发团队已由原来五大区50人扩展至21个区域200多人。

  截至目前，拜登已与全国开发商合作500多个项目，拥有6万多个房屋资源，其中1万套已落地运营，入住率超过85%。去年，拜登完成10亿销售额。

  去年10月，魏普照在黑马上课。一次上课，他分享过BP后，隔壁班的李文拓找上门来。

  原来，李文拓来自北京玛莎资本管理有限公司，一直对拜登很有兴趣，却没有机会结识。这次巧遇，李文拓和另外两个投资人叫上魏普照一起吃饭，互相引荐。

  三人本意是想投资拜登。但三家机构均以投天使轮为主，再加上拜登暂时没有小额融资需求，这件事只能作罢。

  聊着聊着，四人猛然想到一起打造一个标准化中高端经济酒店自主管理品牌。于是，三人决定共同出资，由魏普照负责管理经营。

  两小时后，李文拓的资金就已到位。第二天，另外两人投资也到了账。项目完成1500万元的天使轮融资，由北京玛莎资本管理有限公司和上海熙米酒店管理有限公司共同出资。上海方索酒店管理有限公司应运而生。

  魏普照对市场定位很明确，他要攻入二、三线甚至四线城市的CBD区域。“一线城市中连锁酒店覆盖率高，竞争激烈；二、三线城市则缺少中高端品牌。”

  他将方索旗下酒店品牌划分为瑞普兰顿“国际”（高端）、“至尊”（中端）、“精选”（精品），以完成产业布局。

  这次，他仍打算采用盘活闲置不动产的方式来收房。方式有二：其一，城市中建好却无人运营的酒店，方索愿意托管运营；其二，方索可接受酒店加盟。

  对酒店除选址要求外，魏普照还筛选装修、房数（一般60~120个房间）等条件，来确定是否收房。至今，他已签约四个项目，覆盖聊城、淄博等六个城市。首个项目预计今年6月落地。

  接下来，拜登将继续深耕非标住宿市场。方索则将在全国继续拓展业务，魏普照计划年内签下至少120个项目。

  /The End/