中国恒大深度研究:聚焦主流城市核心区域,高杠杆下的规模扩张 _鸿蒙

中国恒大1996年创立于广州,20年来通过制定执行7个“三年计划”,从地方房企成长为全国最大的住宅物业开发商。16年1-11月,恒大地产销售面积4195万平、销售金额3488亿元,排名第一。09年11月,恒大在港交所上市,13年1月和15年6月各有一次配股。目前,恒大总股本为136.9亿股,董事会主席许家印与其夫人持股比例合计74.27%。

地产业务:前瞻性的战略布局是核心竞争力

06-09年,差异化率先进入二线省会城市。通过差异化布局,抢滩二线城市(重庆、武汉、成都等),09年末恒大土储近5500万平,远高于其他房企。09年销售规模突破300亿,全国排名第7,增速业内领先。09-12年,拓展三线领先一步,持续获取低成本土储。二线城市繁荣后,恒大继续领先一步拓展三线城市。12年末土储1.37亿平,平均成本仅616元/平,占售价不到10%。12-15年,目光长远,聚焦回归核心城市核心区域。由于一二线城市新增住宅用地稀缺,恒大在13-14年重新聚焦拓展核心城市,目前一二线销售金额占比超60%、土储占比超50%。15年至今,多样化渠道获取优质项目资源,保障持续增长。通过收购兼并、城市更新、旧城改造等多元化方式获取项目,特别在深圳,已通过城市更新获取近千万方潜在储备资源。制造业般的标准化+军队般的执行力,也奠定“三高一轻”稳步推进基础。

多元化业务:金融、健康、体育、文化综合发展

金融:15年11月恒大收购中新大东方人寿并更名恒大人寿,16年4月恒大人寿收购盛京银行17.28%股份,成为其第一大股东。16年3月恒大金服上线,交易量过百亿元,金融产业旗舰初步成型。健康:15年3月恒大以9.5亿港元收购新传媒74.99%股权并更名恒大健康,打造全方位大健康服务平台。体育:15年11月恒大持股56.71%的恒大淘宝足球俱乐部登陆新三板。文化:预计16年末恒大文化旗下恒大院线将开业超90家,旗下恒大音乐拥有版权曲库量2.2万首,文化产业有望最先形成新利润增长点。

盈利预测与展望

2016年12月29日,公司收盘价为4.82港元/股,折合人民币约4.40元/股(按1港元=0.9119人民币)。预计公司16、17年EPS为0.45、0.49元,对应PE估值为9.8X、9.0X,首次覆盖,给予“谨慎增持”评级。

来源:广发证券

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