“经过调控，房地产行业按照市场规律走，这才是长期发展的根本方向。”在谈到未来的房地产形势时，沿海绿色家园集团（以下简称“沿海集团”）执行董事夏向龙表示，地产商要根据自身的体量、优势、人才、布点情况来选择适合的商业模式，这很关键。

在众房企转型大潮中，深耕地产领域26年的沿海集团虽仍然看好房地产的发展趋势，但与此同时也顺应形势，积极求变。据了解，近日，沿海集团发布了新的企业发展战略，地产业务将聚焦在两个方向，一个是轻资产，一个是城市更新，这两块业务已在集团占据主导地位。

夏向龙表示，沿海的策略是，轻资产保证运营，锻炼团队的能力，以及获得盈利；城市更新存在一定的波动性，仍是重要的盈利来源。轻资产的比例会大一些，但城市更新也不会占比过低。同时，新经济业务也被列入未来的一个重要发展方向，未来这一业务将占据到整个集团投资的30%，传统的地产业务将占至70%。

“我们不会放弃地产业务。在未来若干年之内，地产还是会继续加大投入，但是新经济业务应该会快速成长。”对于沿海集团未来的发展变革，现年46岁的夏向龙身负重任，又任重道远。未来等着他的，还有无数个职业经理人忙碌的日子。

转型轻资产合作开发精通财务的夏向龙向来对“风控”有着专业的敏感性。他强调，现阶段房地产沿用香港模式，即利用大量银行资金买地、盖楼、卖房，然后开始新一轮循环的做法存在风险，尤其是行业出现波动的时期。而沿海家园选择转型轻资产，是为实现“用相对少的资金获得更好的资源”。

据悉，在落实轻资产战略时，沿海家园主动放弃了项目公司第一大股东身份。在夏向龙看来，轻资产模式本质上是一种合作开发，也称为“小股操盘”。即沿海集团在合作项目中不控股，但项目仍由沿海集团的团队操盘，使用沿海集团的品牌和产品体系，共享其信用和采购资源。作为操盘方，则可以借此机会提高资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自由资金投资回报率。

早在2012年，沿海集团就已提出轻资产战略，创新性地将产业投资、金融、地产开发等价值链进行整合，引入“互联网+”和健康产业资源。沿海集团也是寄期望通过轻资产模式完成由封闭开发商向开放平台服务商的转变，不再是依赖一个资金渠道来源，而是有多渠道的资金来源。

目前，沿海集团已进入十多个城市。值得一提的是，沿海集团选择赋予城市公司更多职权。按照原来的做法，轻资产主要依赖于集团的投资部统筹。现在集团将全面授权一线，城市公司拥有从投资、运营、管控、决策等一系列主动权。在夏向龙看来，城市公司在前线的嗅觉更为敏感，更了解客户的需求，可以充分发挥其优势。总体而言，风险由集团把控，项目选择权在城市公司手上。

事实证明，转型轻资产是明智之举。夏向龙表示，沿海集团联合境外基金、地产开发商，已在若干城市开发合作了七八个项目，总体来看回报和经营是理想的。未来，沿海集团旗下还将有数个整理好和整理中的项目入市。

“房地产始终是沿海最主要的业务支撑，这是安身立命所在。而轻资产又是我们房地产业务的两大主要领域之一，虽然上市公司现在对轻资产项目不并表，但轻资产的发展大方向不会改变。”夏向龙表示，未来将继续发挥沿海集团在项目策划、项目运营、项目营销、成本管控等房地产开发价值链的优势，进一步扩大沿海的轻资产布局，提升轻资产运营管理水平，塑造更多优秀的轻资产运营案例。

加大城市更新比重约占40% 沿海家园在2012年转型轻资产同时，还把城市更新作为重点发展方向之一，2016年又将其上升到战略层面。

夏向龙表示，过去沿海集团主要以大事业部的概念进行运营，如今主要分两种不同的项目开发阶段，成立专门的业务团队。在项目初期主要将通过事业部推进，而当项目进展到了一定成熟度，就成立项目公司专门推进后续事项。

据了解，沿海集团第一个项目便是城市更新。经过四年持续布局，沿海集团已在北京、天津、广州、深圳、佛山、珠海等8座主要城市落地城市更新项目。尽管城市更新项目投入长，还伴有一定风险，但回报也相对较高。夏向龙透露，现在这几个城市都已逐步进入收获阶段。有数据统计，未来五年，城市更新市场份额将达到30多万亿元，包括深圳、广州、上海等城市。

“由于大型城市更新项目体量大、运作周期长，仅靠一家开发商难以全部开发完毕。” 夏向龙表示，沿海不排除会把部分城市更新项目用地转让，但会保留增值空间最大的那部分，运用自身的经验及团队打造出优质项目。“目前珠三角市场的发展潜力比较大，这些区域的项目二级开发会优先考虑由自己整体负责。”

对于接下来的战略，夏向龙表示，城市更新会是集团地产业务的重要支撑，会继续加大城市更新比重，至少要占集团地产投资的40%左右。在城市选择方面，沿海集团将锁定一二线城市。“我们对城市的选择还是会比较慎重，现阶段我们聚焦8个城市，如果后续要突破这些区域，集团层面会安排专门研究和审批。”

一方面觉得城市更新大有可为，另一方面，夏向龙也意识到了这个市场存在的不确定性风险。“相对其他房地产业务领域，城市更新整体的利润会高一点，但也会有很多‘沉没’成本，有些城市更新项目做着做着就不见了，钱也不见了。”夏向龙同时表示，在高风险高回报的前提下，这种情况不可避免。

“未来的房地产取决于两点，一是专业能力，二是资本、资源。”相对于其他小型开发商而言，夏向龙深信沿海的专业能力更强，同时在资本、资源方面也具有深厚底蕴和优势。

未来30%资金将投向新经济 对传统的地产业务进行转型梳理只是集团调整的一个方面，沿海集团还着手开拓新业务，进行多元化战略布局。

据了解，沿海集团从2012年确定转型战略，目前已经开始介入其他领域，比如陆续投资了金融、互联网+业务。2016年公司还特别提出发展“新经济”。夏向龙表示，“新经济”是中国未来的一大方向，经济发展需要依靠内在消费拉动，公司正是看到了这个机遇从而开始布局。

新经济的概念广泛，沿海集团则主要看重三个方面，包括与“人”相关的健康与精神娱乐、消费升级，以及互联网与高科技方面。据悉，目前沿海集团专门成立了团队，计划在养老产业、高端智能制造业、互联网科技等方面有所投资。除此以外，在医疗健康、运动健身、消费升级等方面也会有所发力。

“沿海集团讲究聚焦。无论是轻资产、旧改，还是新经济，都是如此。” 夏向龙表示，虽然集团看好上述三个方面，但是在真正选择的时候，可能会聚焦再聚焦，不会盲目扩大选择面。市场上可供选择的项目非常多，但集团人才储备、可投入资源等方面有限，要把有限的资源投到相对比较好的行业去。

未来，沿海集团还是以地产为主，但坚持“三个七三原则”。据夏向龙介绍，在集团的整个投资里面，地产业务要占70%，新经济占30%；在新经济业务里面，集团自己主导的产业投资占70%，找其他机构合作的财务投资占30%；同时在新经济领域投资标的选择方面，对于可预期的“萌芽市场”投资会占到70%，商业模式制胜或技术领先的高风险、高回报全新市场的投资会占到30%。

夏向龙明确表示，房地产业务能为集团带来稳定的现金流贡献，所以在未来若干年之内，地产主业肯定不会收缩，还是会继续加大投入，但是新经济业务应该会快速成长。“短时期内完全转型可能性不大，如果地产和新经济两个业务都做得好的话也可以进行分拆。”

“总体战略上会相对多元化，这是企业发展到一定阶段的必然走向。前两年公司做过多元化尝试，投资了部分产业，看起来效果不错，但投入金额不是很大。如果说过去是试探性的动作，如今就是正儿八经地开始布局。”夏向龙说道。

来源：中国经营报