房价似秋老虎热度不减。 国家统计局9月13日召开例行新闻发布会,统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示,希望中国房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。 此次新闻发布会,参会记者对房地产都非常关注。对此,盛来运公开回应,中国经济下行压力仍然很大,房价增速过去几个月收窄,房价快速上涨得到控制;房地产去库存卓有成效,房地产市场呈现明显地区分化,房地产政策需要因地制宜,因城施策。 9月6日,住建部发布的《法治政府建设实施纲要(2015-2020年)》,有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来,住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。 2016年上半年,房地产业的表现可谓“一枝独秀”,直到7月26日的年中政治局会议传递出下半年楼市调控的重要信号——高层将上半年一线和部分二线城市房价猛涨定性为“资产泡沫”,下半年会从政策层面对楼市进行抑制。那么,持续多年繁荣的中国房地产市场,是否会戛然而止? 上涨得到控制 会上,针对记者提出一线城市房地产销售额近期出现了大幅上涨的问题,盛来运回应说,1-8月份商品房销售面积增长25.5%,比1-7月份回落0.9个百分点,商品房销售金额增长38.7%,回落只有1.1个百分点,销售面积和金额的速度基本匹配。 关于地价比房价贵,盛来运纠正记者的提问时说,“不能拿一二线城市的地价和三四线城市的房价比”。盛来运给出的理由是,从经营角度来讲,任何一个开发商都不愿意房价卖得比地价要便宜,否则就不能生存。“我们观察经济的现象,一定要使用同口径进行对比,这样才有意义”。 事实也是如此,房地产是很重要的产业,因为它对国民经济贡献率比较高,而且关联效应比较大,前端联系到像钢铁、水泥等原材料行业,后端联系到汽车、装潢甚至家电这些行业。“住房关系千家万户,关系民生生活质量各个方面。”盛来运进一步指出,房地产市场的发展,既希望它对经济能够发挥稳定的促进作用,又能够体现民生改善,让居民能够得到实惠。 对比近两个月房地产的变化情况,房地产市场的特点还是比较明显的。从近两个月来看,尽管确实房价还是在上涨,但房价涨幅是在回落的。“尤其是在一些限购政策出来后,一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落,这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。”盛来运说。 眼下,除了调控政策之外,越来越多的市场信息也显示:房价高烧难以成为中国楼市的常态。美国评级机构标准普尔日前就发布报告指出,由于政策的支持作用递减、比较基础较高以及土地价格上涨,未来12个月内中国房地产业增速将放缓。 2016年上半年中国地产行业的疯狂可以说超乎想象。官方数据显示,75家房地产上市公司发布了2016年上半年业绩预告,这些公司净利润同比增长约41%,是规模以上工业企业利润增长速度的6.6倍。上半年国有企业利润总额1.1万亿元,其中房地产贡献的利润同比增幅最大,而石油、化工和石化等行业实现利润同比降幅较大,钢铁和有色等行业亏损。其中,仅前十大房地产商的销售额,就达到1万亿元,相比2014年同期翻了一倍。 如此疯狂,很快引起了高层的关注。前不久的新闻发布会上,发改委新闻发言人赵辰昕在谈及地产市场时表示,一二线城市要防止房价持续过快上涨,三、四线城市要根据当地市场情况化解房地产库存。“当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。”赵辰昕在接受记者采访时说,下半年,针对房地产市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。 去产能地区分化严重 最近商品房待售面积持续减少,是否说明去库存的效果非常明显?对此,盛来运承认,现在,房地产去库存成效还是非常明显,8月末比7月末商品房待售面积减少了512万平方米,其中住宅减少得更多,住宅待售面积减少639万平方米。“之所以两个数据有差距,是因为商业营业用房待售面积有所增加。”盛来运解释说,这次房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多,销售比较好,所以有利于去库存。“从累计角度来讲,今年以来连续6个月商品房待售面积减少,累计减少3000万平方米左右,可以说去库存成效是比较明显的”。 关于房价的问题,盛来运谈了两大特点,一是涨幅在回落,尤其是前期涨势比较快的一些一线城市和部分二线热点城市的房价涨幅开始回落。另外一个特点,去化调整的格局比较明显。 盛来运以北京为例阐述他的观点。他说,尽管将来总体上北京房价涨幅趋于稳定,但是内部的结构性分化也会以某种方式表现出来,比如城市中心区和边远地区、公园附近和非公园附近、大户型和小户型的房价,就会有差异。“这也是市场内部结构优化的一个过程,只有分化和调整才能淘汰一些市场不需要的,增加一些优质商品房的供应。”盛来运说,这种分化调整也是市场竞争的表现。 记者在采访中也了解到,即便当前去库存取得阶段性进步,但对需求本就薄弱的三线城市而言却是另一回事,在哪里积累的楼市库存很难卖出去。“针对三线、四线城市,房地产市场分化严重,需因城施策。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,这些城市对于本地人的吸引力降低,更难吸引外地人口,去库存很难。“就算降价、补贴、就地落户等政策实施到位,也很难从根本上去库存”。 梳理发现,目前一线城市和热点城市出台了更多的市场化调控政策,采取了一些新的做法,比如加大土地的供应量,以改善商品房的供应。 记者采访也了解到,北京对房地产供地持谨慎态度,甚至在收紧土地供应。北京市房地产协会秘书长陈志近日也表示,当前楼市是货币推升的,与土地供给无关,土地供给过剩而不是不足(总量),基于这个判断,需求是避险性的比重大于居住。